Με το Προεδρικό Διάταγμα 129/2025 (ΦΕΚ Δ’ 194/15.05.2025) με τίτλο «Καθορισμός κριτηρίων, τρόπου και διαδικασιών οριοθέτησης των οικισμών της Χώρας με πληθυσμό κάτω των δύο χιλιάδων (2.000) κατοίκων, περιλαμβανομένων και των προϋφιστάμενων του 1923, καθώς και καθορισμός χρήσεων γης και γενικών όρων και περιορισμών δόμησης», θα αλλάξουν τα δεδομένα για χιλιάδες ιδιοκτήτες γης σε οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων, με κίνδυνο την απαξίωση τους περιουσίας τους.
Με πληροφορίες από το ecopress.gr και το daily.nb.org
Συγκεκριμένα, εκτός ορίων των οικισμών αυτών, που αποτελούν το 80% των οικισμών της χώρας, θα τεθούν τα ακίνητα που κείνται εκτός των ορίων τους όπως αυτά είχαν διαμορφωθεί πριν τις 14.03.1983, ημερομηνία έναρξης ισχύος του Ν. 1337/1983 γνωστού και ως «Νόμου Τρίτση», με άμεσο κίνδυνο εκτάσεις γης που σήμερα αποτελούν άρτια και οικοδομήσιμα οικόπεδα να μετατραπούν σε μη οικοδομήσιμη εκτός σχεδίου γη.
ΟΡΙΟΘΕΤΗΣΗ ΟΙΚΙΣΜΩΝ
Προβλέπονται τρεις πολεοδομικές ζώνες, με διαφοροποιήσεις στην αρτιότητα και τους όρους δόμησης:
- Ζώνη Α: Το συνεκτικό τμήμα του οικισμού που προϋφίσταται του 1923 (ιστορικός πυρήνας)
- Ζώνη Β: Το συνεκτικό τμήμα που αναπτύχθηκε από το 1923 έως το 1983
- Ζώνη Β1: Το διάσπαρτο τμήμα που αναπτύχθηκε από το 1923 έως το 1983
Ως οριοθέτηση νοείται ο καθορισμός του ορίου του οικισμού και του πολεοδομικού κανονισμού αυτού στο πλαίσιο εκπόνησης Τοπικού Πολεοδομικού Σχεδίου (ΤΠΣ), Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου (ΕΠΣ) ή αυτοτελούς προεδρικού διατάγματος (Π.Δ.). Ως καθορισμός ορίου οικισμού νοείται και η επανέγκριση του ορίου ή η αναοριοθέτηση αυτού.
Για τον καθορισμό ορίου του οικισμού, κρίσιμος χρόνος είναι η πραγματική κατάσταση κατά την 14.03.1983, ημερομηνία έναρξης ισχύος του Ν. 1337/1983. Όλα τα στοιχεία που αφορούν τα κτίσματα πρέπει να ανάγονται υποχρεωτικά σε χρόνο προγενέστερο του έτους 1985 και να προκύπτει η ύπαρξη του οικισμού ως αυτοτελούς οικιστικού συνόλου με δέκα (10) τουλάχιστον κτίρια (π.χ. κατοικίες, αποθήκες κ.ά.) ή και άλλες κοινόχρηστες ή κοινωφελείς λειτουργίες ή κοινόχρηστους χώρους (π.χ. σχολείο, εκκλησία, πλατεία κ.ά.).
Από την οριοθέτηση αποκλείονται συνολικά δεκαπέντε (15) περιπτώσεις, όπως γεωργική γη υψηλής παραγωγικότητας, ζώνες αιγιαλού – παραλίας, εκτάσεις πλάτους διακοσίων (200) μ. από τον άξονα υπεραστικών τμημάτων του βασικού εθνικού οδικού δικτύου.
ΑΡΤΙΟΤΗΤΑ ΟΙΚΟΠΕΔΩΝ
Ζώνη Α:
- Ελάχιστο εμβαδό 2.000 τ.μ. και ελάχιστο πρόσωπο 15 μ. σε υφιστάμενο κοινόχρηστο χώρο
- Ελάχιστο εμβαδό 500 τ.μ. και ελάχιστο πρόσωπο 10 μ. σε υφιστάμενο κοινόχρηστο χώρο (ισχύει για μικρούς απομακρυσμένους οικισμούς π.χ. ημιορεινοί)
- Ισχύουν παρεκκλίσεις για προϋφιστάμενα οικόπεδα ελάχιστου εμβαδού 150 τ.μ. έως 2.000 τ.μ. υπό την προϋπόθεση προσώπου σε υφιστάμενο κοινόχρηστο χώρο.
Ζώνες Β και Β1:
- Ελάχιστο εμβαδό από 300 τ.μ. έως 2.000 τ.μ. και ελάχιστο πρόσωπο 10 μ. σε κοινόχρηστο χώρο
- Για οικόπεδα που δημιουργήθηκαν μετά τις 4.11.2011 ισχύει πρόσθετη προϋπόθεση ελάχιστου μήκους προσώπου (α) 10 μ. για εμβαδό οικοπέδου έως 500 τ.μ. και (β) 15 μ. για εμβαδόν μεγαλύτερο των 500 μ.
Πάντως, για όλες τις Ζώνες (Α, Β και Β1) προβλέπεται ότι οικόπεδα που, μέχρι τη δημοσίευση του παρόντος, δημιουργήθηκαν ή κατατμήθηκαν νομίμως με βάση προϊσχύουσες διατάξεις ή με βάση τα ορισθέντα μεγέθη σε προγενέστερη πράξη οριοθέτησης του οικισμού, θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα κατά κανόνα ή κατά παρέκκλιση, εφόσον έχουν πρόσωπο σε υφιστάμενο κοινόχρηστο χώρο.
Κατά τα λοιπά, στο Προεδρικό Διάταγμα περιλαμβάνεται πλήθος διατάξεων που είναι αδύνατον να αναλυθούν στο σύνολό τους, όπως επίσης και να απαντηθούν τα πάμπολλα ερωτήματα που προκύπτουν σχετικά με αυτές, ωστόσο είναι κρίσιμο να σημειωθούν τα εξής:
ΕΝΑΡΞΗ ΙΣΧΥΟΣ ΝΕΩΝ ΔΙΑΤΑΞΕΩΝ
Οι νέες διατάξεις δεν τίθενται σε άμεση ισχύ, αλλά εφαρμόζονται μέχρι την έκδοση Προεδρικού Διατάγματος οριοθέτησης εκάστου οικισμού, με εξαίρεση την απαγόρευση ανέγερσης βιομηχανικών και βιοτεχνικών εγκαταστάσεων για τις οποίες απαιτείται η διεξαγωγή Μελέτης Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων εκτός των ορίων των οικισμών και σε απόσταση έως και 500 μ. περιμετρικά αυτών. Μέχρι τότε εφαρμόζονται οι αντίστοιχες για κάθε είδος οικισμού πολεοδομικές διατάξεις.
ΕΚΔΟΘΕΙΣΕΣ ΟΙΚΟΔΟΜΙΚΕΣ ΑΔΕΙΕΣ
Οικοδομικές άδειες που έχουν εκδοθεί μέχρι τη δημοσίευση του Προεδρικού Διατάγματος οριοθέτησης των οικισμών θεωρούνται νόμιμες και ισχυρές και οι προβλεπόμενες οικοδομικές εργασίες εκτελούνται νομίμως. Επιτρέπεται η ενημέρωση και η αναθεώρηση οικοδομικών αδειών σε ισχύ ή και για παράταση ισχύος, καθώς και η έκδοση έγκρισης εργασιών μικρής κλίμακας, σύμφωνα με τους όρους δόμησης που χορηγήθηκε η άδεια.
