Με το νομοσχέδιο αυτό προτείνεται μέσα από μια fast track διαδικασία η ανάληψη της διαχείρισης κτιρίων για 50 έτη από δήμους, δημοτικές εταιρείες, Νομικά Πρόσωπα Δημοσίου Δικαίου (ΝΠΔΔ) ή ακόμη ιδιωτικές εταιρείες και φορείς. Υπό προϋποθέσεις, εγκαταλελειμμένο ακίνητο θα μπορεί να περιέλθει ακόμη και στην κυριότητα ενός δήμου.
Διατηρητέα κτίρια, νεότερα μνημεία
Σύμφωνα με τις προτεινόμενες ρυθμίσεις, για να χαρακτηριστεί ένα ακίνητο ως εγκαταλελειμμένο θα πρέπει αφενός να είναι ακατοίκητο ή να μη χρησιμοποιείται για άσκηση νόμιμης δραστηριότητας για 15 χρόνια και αφετέρου να μη διαθέτει ενεργή σύνδεση με δίκτυα κοινής ωφέλειας τα τελευταία 10 χρόνια.
Το τελικό κείμενο του σχεδίου νόμου που έχει στη διάθεσή του «Το Βήμα» περιγράφει τη διαδικασία μέσω της οποίας μπορούν εγκαταλελειμμένα ακίνητα (ιδιωτών, Δημοσίου ή αγνώστου ιδιοκτήτη) να περάσουν σε δήμους. Αυτοί θα έχουν τη δυνατότητα να μεταθέσουν τη διαχείριση σε ΝΠΔΔ ή Νομικά Πρόσωπα Ιδιωτικού Δικαίου (ΝΠΙΔ) με εμπειρία στη διαχείριση και αξιοποίηση ακινήτων, όπως εταιρείες διαχείρισης κτιρίων, επενδυτικά funds κ.λπ.
Ωστόσο, οι δήμοι θα μπορούν να τα διαχειριστούν και οι ίδιοι, ιδρύοντας ή συμμετέχοντας σε εταιρείες.Ειδικά για διατηρητέα κτίρια, νεότερα μνημεία ή ακίνητα με δόμηση άνω των 5.000 τ.μ., οι οικοδομικές εργασίες για την αποκατάστασή τους από τον διαχειριστή που θα τα αναλάβει πρέπει να ολοκληρωθούν εντός πενταετίας. Διαφορετικά, ο κύριος του ακινήτου μπορεί να διεκδικήσει και πάλι τη διαχείρισή του, χωρίς μάλιστα να του καταλογισθούν οι έως τότε δαπάνες αποκατάστασης.
Για τις υπόλοιπες κατηγορίες ακινήτων δεν έχει προβλεφθεί συγκεκριμένος χρονικός ορίζοντας για τις εργασίες αποκατάστασης. Κινητά αντικείμενα που μπορεί να βρεθούν σε κάποιο κτίριο, θα απομακρύνονται και θα φυλάσσονται για δύο χρόνια.Εάν στον δήμο δεν περιέλθει ολόκληρο το εγκαταλελειμμένο κτίριο, προβλέπεται η δυνατότητα ανάθεσης τεχνικών έργων αποκατάστασης – χωρίς δημοπρασία ή διαγωνισμό –, σε εταιρεία που έχει ήδη επιλεγεί από τους υπόλοιπους ιδιοκτήτες, εάν αυτοί συγκεντρώνουν ποσοστό ιδιοκτησίας πάνω από το 50%.
Πώς περνά η διαχείριση στον δήμο
Προϋπόθεση για την έναρξη των εργασιών αποκατάστασης αποτελεί η έκδοση απόφασης Μονομελούς Πρωτοδικείου, ύστερα από αίτηση του δήμου. Θα πρέπει να έχει προηγηθεί απόφαση της Οικονομικής Επιτροπής του δήμου για τον χαρακτηρισμό του ακινήτου ως εγκαταλελειμμένου και κοινοποίησή της στον φερόμενο κύριο του ακινήτου, ή στον ψιλό κύριο και στον επικαρπωτή.
Επίσης, πρέπει να τοιχοκολληθεί στο δημοτικό κατάστημα και στο ακίνητο, να αναρτηθεί στον δημοτικό ιστότοπο και να δημοσιευθεί σε εφημερίδες. Εφόσον υπάρχει δανεισμός, με εμπράγματη εξασφάλιση, θα αποστέλλεται ειδοποίηση και στις τράπεζες, οι οποίες μπορούν να εναντιωθούν εάν έχει ήδη κινηθεί διαδικασία αναγκαστικής κατάσχεσης του ακινήτου και επίκειται πλειστηριασμός.
Διαφορετικά, τα βάρη αναλαμβάνει ο νέος διαχειριστής και μάλιστα το ακίνητο απαγορεύεται να πλειστηριαστεί πριν από την παρέλευση του χρόνου παραχώρησης της διαχείρισης.
Με τις γνωστοποιήσεις, θα καλείται ο ιδιοκτήτης να δηλώσει εγγράφως στον δήμο εντός 30 ημερών εάν συναινεί με την περιέλευση της διαχείρισης της ιδιοκτησίας του στον φορέα διαχείρισης, ή εάν προτίθεται να προβεί ο ίδιος σε επανάχρηση του ακινήτου. Εάν συναινέσει, τότε δεν θα ακολουθείται η δικαστική οδός. Διαφορετικά, θα πρέπει να υποβάλει τις αντιρρήσεις του, οι οποίες θα περιληφθούν στον φάκελο της υπόθεσης στο Δικαστήριο. Κατά της δικαστικής απόφασης επιτρέπεται άσκηση έφεσης εντός 15 ημερών. Στην περίπτωση που δηλώσει ότι θα προβεί ο ίδιος σε επανάχρηση του ακινήτου, αλλά δεν το κάνει εντός οκταμήνου, τότε ο δήμος ξεκινά τη διαδικασία μέσω του Πρωτοδικείου.
Πάντως, για τη διασφάλιση του ιδιοκτησιακού δικαιώματος, ο αρχικός ιδιοκτήτης δεν χάνει ποτέ το δικαίωμα διεκδίκησης της διαχείρισης του ακινήτου του. Ομως για να του επιστραφεί θα του καταλογίζονται οι δαπάνες που έχουν ήδη συντελεστεί και υποχρεούται να τηρήσει συμφωνίες που έχει συνάψει ο διαχειριστής έως εκείνη τη στιγμή.
Πώς περνά η κυριότητα στον δήμο
Εγκαταλελειμμένο ακίνητο μπορεί να περιέρχεται ακόμη και στην κυριότητα ενός δήμου, είτε εκουσίως, με την απευθείας αγορά του από τον ιδιοκτήτη στην αγοραία αξία του, είτε ακουσίως, με χρησικτησία, είτε μετά την πάροδο επτά ετών από τη δικαστική απόφαση περιέλευσης της διαχείρισης στον δήμο, με οικονομικό αντάλλαγμα.
Η απόφαση του Δικαστηρίου είναι δυνατό να προσβληθεί εντός επτά ετών από την έκδοσή της. Ωστόσο, προκειμένου να διασφαλιστούν οι επενδύσεις, ακόμη κι αν επιστραφεί η κυριότητα στον αρχικό ιδιοκτήτη, τυχόν μίσθωση ή παραχώρηση του ακινήτου από τον δήμο συνεχίζεται με τους ίδιους όρους έως τη λήξη της.
Αξιοποίηση και διαχείριση των κτιρίων
Σύμφωνα με πληροφορίες, στο τελικό κείμενο της νομοθετικής πρότασης, ως διαχειριστές των εγκαταλελειμμένων κτιρίων ορίζονται οι δήμοι, εντός των διοικητικών ορίων των οποίων εμπίπτουν τα επίμαχα ακίνητα, ή άλλοι φορείς στους οποίους η κάθε δημοτική αρχή θα μπορεί να εκχωρεί τη διαχείριση και ειδικότερα μια ανώνυμη εταιρεία του δήμου, ή ακόμη και τρίτο νομικό πρόσωπο δημοσίου ή ιδιωτικού δικαίου με εμπειρία στη διαχείριση και αξιοποίηση ακινήτων, όπως π.χ. εταιρείες Real Estate κ.λπ.
Για τη διαχείριση ή αξιοποίηση των εγκαταλειμμένων ακινήτων, οι δήμοι θα μπορούν να ιδρύουν εταιρείες ή να συμμετέχουν σε εταιρείες κατά παρέκκλιση της ισχύουσας νομοθεσίας. Επιπλέον, θα τους δίνεται η δυνατότητα ίδρυσης μιας Δημοτικής Τράπεζα Γης (αυτόνομα ή σε συνεργασία με άλλους επαγγελματικούς ή κοινωνικούς φορείς), για την τήρηση μητρώου ακινήτων, ιδίως εγκαταλειμμένων, κενών ή αγνώστων ιδιοκτητών.
Στο Μητρώο θα εγγράφονται τα ακίνητα μετά την ολοκλήρωση της μεταγραφής στο Υποθηκοφυλακείο ή στο Κτηματολόγιο της αμετάκλητης απόφασης του Δικαστηρίου για την περιέλευση της διαχείρισης του ακινήτου στον δήμο. Οι προϋποθέσεις και οι διαδικασίες ίδρυσης και λειτουργίας της Τράπεζας Γης, οι τρόποι αξιοποίησης των ακινήτων και διάθεσης των εσόδων από αυτήν θα εξειδικευθούν, μετά την ψήφιση του νομοσχεδίου, με απόφαση των υπουργών Οικονομικών και Εσωτερικών.
Θα περιέρχεται στον διαχειριστή για 50 χρόνια
Σύμφωνα με τις προτεινόμενες ρυθμίσεις, ένα εγκαταλελειμμένο ακίνητο θα μπορεί να περιέρχεται στον Διαχειριστή (δήμο ή άλλο φορέα) έως και για 50 έτη από την έκδοση της σχετικής απόφασης του Μονομελούς Πρωτοδικείου.
Της σχετικής αίτησης του δήμου προς το Πρωτοδικείο θα έχει προηγηθεί απόφαση της Οικονομικής Επιτροπής του για χαρακτηρισμό του ακινήτου ως εγκαταλελειμμένου και ενημέρωση εκείνου που έχει τη διαχείριση του ακινήτου (κύριος, Δημόσιο, ψιλός κύριος, επικαρπωτής ή εμπράγματος δανειστής). Σε περίπτωση κατά την οποία υπάρξει διαφωνία για την περιέλευση της διαχείρισης της ιδιοκτησίας στον δήμο θα πρέπει να προβεί ο ίδιος σε επανάχρηση του ακινήτου. Αν μετά την πάροδο οκτώ μηνών διαπιστωθεί, κατόπιν αυτοψίας, ότι δεν υπήρξε αλλαγή, ξεκινά η διαδικασία από τον δήμο.
Ενα εγκαταλελειμμένο ακίνητο δεν θα μπορεί να περάσει στη διαχείριση ενός δήμου εάν έχει ήδη κινηθεί διαδικασία αναγκαστικής κατάσχεσης και επίκειται πλειστηριασμός. Η διαχείριση του ακινήτου θα ξεκινά αφού καταστεί αμετάκλητος η δικαστική απόφαση και γίνει η μεταγραφή της στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο ή η καταχώρισή της στο οικείο Κτηματολόγιο.
Οι οικοδομικές εργασίες αποκατάστασης θα πρέπει να ολοκληρώνονται εντός τεσσάρων ετών – ή μιας πενταετίας στην περίπτωση διατηρητέων κτιρίων, νεότερων μνημείων, ακινήτων με δόμηση άνω των 5.000 τ. μ. – από την ανάληψη της διαχείρισης από τον δήμο ή άλλον φορέα. Διαφορετικά, ο κύριος του ακινήτου μπορεί να διεκδικήσει την επιστροφή του ακινήτου, χωρίς να του καταλογισθούν οι έως τότε κατασκευαστικές δαπάνες.
Σε περίπτωση συνιδιοκτησίας, θα δίνεται δυνατότητα ανάθεσης τεχνικών έργων αποκατάστασης εγκαταλελειμμένου κτιρίου χωρίς δημοπρασία ή διαγωνισμό από τον δήμο, σε εταιρεία που έχει ήδη επιλεγεί από τους υπόλοιπους ιδιοκτήτες, εάν αυτοί συγκεντρώνουν ποσοστό ιδιοκτησίας πάνω από το 50%.
Γενικότερα, οι προτεινόμενες ρυθμίσεις ακολουθούν την… πεπατημένη, δηλαδή τις αντίστοιχες προσπάθειες που είχαν προηγηθεί, αλλά ποτέ δεν έφτασαν στη Βουλή, όπως τα σχέδια νόμου που είχαν παρουσιαστεί το 2014 επί υπουργίας Γιάννη Μανιάτη, ή αργότερα από τους τότε υφυπουργούς Περιβάλλοντος Γιώργο Δημαρά το 2019 και Δημήτρη Οικονόμου το 2020.
Επιστροφή εσόδων υπό προϋποθέσεις
Μετά την παρέλευση μισού αιώνα, η διαχείριση θα επανέρχεται στον κύριό του, δηλαδή σε εκείνον που κατέχει άνω του 60% του ακινήτου και θα του αποδίδονται τα έσοδα από την αξιοποίηση του ακινήτου, αφού παρακρατηθούν οι πιστοποιημένες δαπάνες αποκατάστασης και επανάχρησης, δημοτικοί φόροι και τέλη που όφειλε ο ιδιοκτήτης πριν περιέλθει η διαχείριση του ακινήτου στον δήμο, το ποσό που αντιστοιχεί στο 20% επί του συνόλου όλων αυτών των κονδυλίων ως διαχειριστική δαπάνη, καθώς και τυχόν εμπράγματα βάρη που έχουν εξυπηρετηθεί.
Ωστόσο, εάν οι παρακρατήσεις υπερβαίνουν τα έσοδα ή εάν δεν υπάρχουν έσοδα, η επαναφορά του ακινήτου συντελείται εφόσον ο ιδιοκτήτης του κτιρίου καταβάλει τη διαφορά των δαπανών ή παράσχει ισόποση εγγύηση. Διαφορετικά ο δήμος ή ο φορέας που το διαχειριζόταν θα μπορεί, προς εξασφάλιση της απαίτησής του, να εγγράψει προσημείωση στο ακίνητο. Είναι αξιοσημείωτη η αναφορά στο προσχέδιο του νόμου ότι «ο Διαχειριστής δεν υπέχει υποχρέωση λογοδοσίας στον κύριο για τη διαχείριση του ακινήτου ή τις επ’ αυτού επεμβάσεις».
Όροι και προϋποθέσεις χαρακτηρισμού
Ως εγκαταλελειμμένο θα χαρακτηρίζεται κτίριο που δεν χρησιμοποιείται ούτε τεκμαίρεται πρόθεση να χρησιμοποιηθεί από τον κύριό του ή άλλο νόμιμο κάτοχο. Θα πρέπει, κατά την τελευταία δεκαετία, να μη διαθέτει ενεργή σύνδεση με δίκτυα κοινής ωφελείας, να μην κατοικείται ή να μη χρησιμοποιείται για νόμιμη δραστηριότητα, ούτε να κατέχεται νόμιμα. Επιπλέον, θα πρέπει να συντρέχει μία από τις εξής προϋποθέσεις:
- Η εξωτερική εμφάνιση και ο περιβάλλον χώρος (εάν υφίσταται) να παρουσιάζουν εικόνα ερείπωσης ή να έχει εκδοθεί πρωτόκολλο επικινδύνου.
- Να αποτελεί εστία μόλυνσης ή παραβατικότητας και να απειλεί τη δημόσια υγεία ή ασφάλεια.
- Να χρήζει σημαντικών επισκευών.
- Να μην έχει εκδοθεί άδεια επισκευών κατά την τελευταία δεκαετία.
- Να είναι υπό ανέγερση βάσει οικοδομικής άδειας και να παραμένει ημιτελές έως και το στάδιο των επιχρισμάτων την τελευταία 15ετία.
- Να μην έχει δηλωθεί στο Κτηματολόγιο.
- Να μην έχει υποβληθεί δήλωση περιουσιολογίου (Ε9).
Οι δύο τελευταίες προϋποθέσεις δεν εφαρμόζονται σε ακίνητα του Δημοσίου. Στις περιπτώσεις που υπάρχει δικαστική απόφαση που δεσμεύει το ακίνητο ή όταν απαγορεύεται η χρήση του για λόγους έρευνας περί ποινικού αδικήματος, τότε δεν θεωρείται εγκαταλελειμμένο.
