Αυτό θα συμβεί γιατί με τη μαξιμαλιστική και απόλυτα απαγορευτική διάταξη ότι από 1.1.2021 ο δημόσιος τομέας θα μπορεί να μισθώνει (ή να παρατείνει υπάρχουσες μισθώσεις) μόνον κτίρια κατηγορίας Β΄και Near Zero Energy. Τέτοια κτίρια όχι μόνον δεν υπάρχουν διαθέσιμα σήμερα για άμεση μίσθωση, αλλά και ουδείς ιδιοκτήτης θα μπει στη διαδικασία και την τεράστια δαπάνη να αναβαθμίσει υπάρχοντα κατάλληλα κτίρια ενόσω θα παραμένουν σε ισχύ οι διατάξεις που επιτρέπουν στο Δημόσιο τη μονομερή λύση κάθε μίσθωσης κτιρίου, χωρίς αποζημίωση του ιδιοκτήτη!
Στη επιστολή της η ΠΟΜΙΔΑ παραθέτει και την ισχύουσα απαράδεκτη και ανέντιμη νομοθεσία που επιτρέπει στο Δημόσιο τη δυνατότητα μονομερούς λύσης μισθώσεων ακινήτων από το Δημόσιο για 8 λόγους χωρίς καμιά αποζημίωση του εκμισθωτή ή και πλήρως αναιτιολόγητης λύσης με αποζημίωση 1 μίσθωμα (1), αθετώντας τη μισθωτική σύμβαση και καταστρέφοντας οικονομικά τον ιδιώτη που το εμπιστεύτηκε, η οποία πρέπει να τροποποιηθεί άμεσα προκειμένου κάθε ιδιοκτήτης που προτίθεται να εκμισθώσει το κτίριό του προς το δημόσιο τομέα να είναι βέβαιος ότι και το δημόσιο θα τιμήσει τις υποχρεώσεις του προς αυτόν, ώστε να πεισθεί να προβεί στην απαιτούμενη τεράστια επένδυση ενεργειακής αναβάθμισης του κτιρίου του, και πράγματι θα επιτευχθεί η απόσβεση της δαπάνης του. Επίσης παραθέτει την πρότασή της για τη διατύπωση της διάταξης αυτής.
Το κείμενο της επιστολής έχει ως εξής:
Προς τον Υπουργό ΥΠΕΝ κ. Κωστή Χατζηδάκη Toν Υπουργό Οικονομικών κ. Χρήστο Σταϊκούρα Τον Αναπληρωτή Υπουργό Οικονομικών κ. Θεόδωρο Σκυλακάκη Τον Υφυπουργό ΥΠΕΝ κ. Δημήτριο Οικονόμου Toν Υφυπουργό ΥΠΕΝ κ. Νίκο Ταγαρά Τον Υφυπουργό Οικονομικών κ. Απόστολο Βεσυρόπουλο
Ενταύθα Αθήνα, 13.11.2020
ΘΕΜΑ: ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΣΤΟ ΔΗΜΟΣΙΟ: Απαγορευτικές οι ενεργειακές προδιαγραφές Β΄ κατηγορίας + Near Zero Energy από 1.1.2021 και με μονομερή λύση μισθώσεων από το Δημόσιο!
Αξιότιμοι κοι Υπουργοί
Mε το άρθρο 5 παρ. 6 του σ.ν. του ΥΠΕΝ για την ενσωμάτωση της Οδηγίας ΕΕ 2018/2002 για την Ενεργειακή Απόδοση Κτιρίων, που έχετε αναρτήσει για διαβούλευση, από 1.1.2021 τo Δημόσιο όχι μόνον δεν θα μπορεί να βρει για να ενοικιάσει κτίρια για τη στέγαση των υπηρεσιών του, αλλά θα αναγκαστεί να εγκαταλείψει σταδιακά και τα ήδη μισθωμένα, κατά τη λήξη των μισθώσεών τους!
Αυτό γιατί με τη μαξιμαλιστική και απόλυτα απαγορευτική διάταξη ότι από 1.1.2021 ο δημόσιος τομέας θα μπορεί να μισθώνει (ή να παρατείνει υπάρχουσες μισθώσεις) μόνον κτίρια κατηγορίας Β΄και Near Zero Energy. Τέτοια κτίρια όχι μόνον δεν υπάρχουν διαθέσιμα σήμερα για άμεση μίσθωση, αλλά και ουδείς ιδιοκτήτης θα μπει στη διαδικασία και την τεράστια δαπάνη να αναβαθμίσει υπάρχοντα κατάλληλα κτίρια ενόσω θα παραμένουν σε ισχύ οι διατάξεις που επιτρέπουν στο Δημόσιο τη μονομερή λύση κάθε μίσθωσης κτιρίου, χωρίς αποζημίωση του ιδιοκτήτη! Η προτεινόμενη διάταξη έχει ως εξής:
« 6. Κατά τη σύναψη νέας σύμβασης μίσθωσης ή αγοράς κτιρίου από δημόσιους φορείς, το οποίο προορίζεται για στέγαση των υπηρεσιών του φορέα, απαιτείται το κτίριο να ανήκει τουλάχιστον στην ενεργειακή κατηγορία Β’, όπως αυτή καθορίζεται στον Κανονισμό Ενεργειακής Απόδοσης Κτιρίων (Β’ 2367/2017) και να είναι σχεδόν μηδενικής κατανάλωσης ενέργειας από 1ης.1.2021 και εφεξής.».
Για να επιτευχθεί ενεργειακή αναβάθμιση που να φτάνει υποχρεωτικά στην Ενεργειακή Κατηγορία Β και με σχεδόν μηδενική ενεργειακή κατανάλωση κυρίως σε οικοδομές που προϋφίσταται του 1980 (οι οποίες αποτελούν την πλειοψηφία των οικοδομών στα κέντρα πόλεων και οι οποίες κατά κανόνα ανήκουν στην Ενεργειακή Κατηγορία Ζ και Η) απαιτείται σειρά επεμβάσεων που δεν είναι μόνο χρονοβόρες αλλά και κυρίως κοστοβόρες, πέραν πάσης οικονομικής και ενδεχομένως και τεχνικής δυνατότητας υλοποίησής τους. Ενδεικτικά αναφέρεται ότι ένα κτίριο της δεκαετίας του ’70 θα πρέπει να προβεί σε πλήρη αλλαγή του συστήματος θέρμανσης και ψύξης-κλιματισμού πέραν των αυτονόητων επεμβάσεων της αλλαγής κουφωμάτων και της θερμομόνωσης/ θερμοπρόσοψης του όλου κτιρίου.
Ακόμα και για τα κτίρια που έχουν οικοδομηθεί με τον Κανονισμό Θερμομόνωσης (μετά το 1980 συνήθως κατηγορίας Ε ή Δ τα κτίρια δεκαετίας ‘90) απαιτείται μια ουσιαστικά δαπανηρή και εκτεταμένη δέσμη παρεμβάσεων. Επί της ουσίας το σχέδιο νόμου τελικώς υποχρεώνει το Δημόσιο να στρέφεται μόνον σε πλήρως/ριζικά ανακαινισμένα παλαιά κτίρια ή κτίρια κατασκευής μετά το 2000 τουλάχιστον, που αποτελούν πολύ μικρή μειοψηφία του οικιστικού πλούτου της χώρας, τα οποία για να φθάσουν στην κατηγορία Β΄ απαιτούνται δαπάνες τόσο σοβαρές που ίσως είναι αναπόφευκτη η κατεδάφισή τους! Θα πρέπει να ληφθεί υπόψη ότι η Ελλάδα βγαίνει από 10ετή μνημόνια και στα χρόνια αυτά υπήρχε μηδαμινή ανοικοδόμηση, ιδιαίτερα κτιρίων που μπορούν να καλύψουν τις στεγαστικές ανάγκες του Δημόσιου τομέα, χωρίς την παραμικρή επιδότηση η ενίσχυση των ιδιοκτητών για την ενεργειακή αναβάθμιση των κτιρίων όπως συνέβη σε πολλά άλλα κράτη της ΕΕ, αλλά αντίθετα με διπλό δημευτικό ΕΝΦΙΑ.
Έτσι εάν ισχύσουν τα αναγραφόμενα στο σχέδιο νόμου το Δημόσιο θα βρεθεί σε πλήρη αδυναμία να καλύψει τις στεγαστικές ανάγκες του σε μισθωμένα κτίρια. Μάλιστα λόγω της σπανιότητας κτιρίων για δημόσια χρήση, με τις προδιαγραφές του σχεδίου νόμου ιδιαίτερα εκπαιδευτήρια και άλλα ειδικά κτίρια, ιδιαίτερα εκείνα τα οποία εκμισθώνονται από Πανεπιστήμια κλπ., το Δημόσιο θα υποχρεωθεί να καταβάλλει υπέρογκα μισθώματα όταν αργότερα θα εμφανιστούν ελάχιστα τέτοια κτίρια στην αγορά!
Στην σημερινή οικονομική και κοινωνική πραγματικότητα και με τις δυσμενείς συνθήκες που επικρατούν στη φορολογία κεφαλαίου (ΕΝΦΙΑ+συμπληρωματικός φόρος) και εισοδήματος ακινήτων αλλά από τις συνεχιζόμενες μειώσεις ενοικίων, είναι ουσιαστικά αδύνατο ένας ιδιοκτήτης να μπορεί να αναλάβει εξ ολοκλήρου όλο αυτό το κόστος της παραπάνω ενεργειακής αναβάθμισης (σημειώνεται ότι τα επαγγελματικά κτίρια ακόμα εξαιρούνται από το πρόγραμμα Εξοικονομώ-Αυτονομώ). Στην ουσία δηλαδή απαξιώνονται όλα τα ακίνητα που είναι κατασκευασμένα μέχρι το 2.000!!! Είναι κατανοητό η ενεργειακή Κατηγορία Β να είναι προϋπόθεση για αγορά ακινήτου από το ελληνικό Δημόσιο έτσι ώστε αυτό να μην δαπανήσει επιπλέον για την ενεργειακή του αναβάθμιση. Όμως με δεδομένο ότι σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία των μισθώσεων Δημοσίου, αυτό μπορεί να αποχωρήσει αναίτια και απροειδοποίητα και ανά πάσα στιγμή, λύνοντας μονομερώς οποιαδήποτε μίσθωση χωρίς καμιά αποζημίωση του ιδιοκτήτη, είναι τελείως παράλογο να αξιώνεται από τον ιδιοκτήτη να πραγματοποιήσει ιδιαιτέρως δυσανάλογα έξοδα χωρίς το παραμικρό εχέγγυο για την διάρκεια της μίσθωσης και την απόσβεσή τους κατά τη συμφωνημένη διάρκεια της μίσθωσης. Για να γίνει αντιληπτό γιατί αυτό είναι αναγκαίο, παραθέτουμε κατωτέρω την απαράδεκτη και ανέντιμη ισχύουσα νομοθεσία που επιτρέπει στο Δημόσιο τη δυνατότητα μονομερούς λύσης μισθώσεων ακινήτων από το Δημόσιο για 8 λόγους χωρίς καμιά αποζημίωση του εκμισθωτή ή και πλήρως αναιτιολόγητης λύσης με αποζημίωση 1 μίσθωμα (1), αθετώντας τη μισθωτική σύμβαση και καταστρέφοντας οικονομικά τον ιδιώτη που το εμπιστεύτηκε, η οποία πρέπει να τροποποιηθεί άμεσα προκειμένου κάθε ιδιοκτήτης που προτίθεται να εκμισθώσει το κτίριό του προς το δημόσιο τομέα να είναι βέβαιος ότι και το δημόσιο θα τιμήσει τις υποχρεώσεις του προς αυτόν, ώστε να πεισθεί να προβεί στην απαιτούμενη τεράστια επένδυση ενεργειακής αναβάθμισης του κτιρίου του, και πράγματι θα επιτευχθεί η απόσβεση της δαπάνης του.
Η ΠΡΟΤΑΣΗ ΤΗΣ ΠΟΜΙΔΑ :
Γι΄αυτό προτείνουμε με την διάταξη αυτή να διαφοροποιηθούν οι απαιτήσεις μεταξύ αγοράς και μίσθωσης ακινήτων από το Δημόσιο τομέα και να δοθεί αρκετός χρόνος ώστε να έχουν αναβαθμιστεί τα υπάρχοντα ή κατασκευαστεί τέτοια νέα κτίρια, που να καλύπτουν τις ανάγκες του Δημοσίου ως εξής:
Α) Κατά την αγορά κτιρίου από δημόσιους φορείς, το οποίο προορίζεται για στέγαση των υπηρεσιών του φορέα, απαιτείται το κτίριο να ανήκει τουλάχιστον στην ενεργειακή κατηγορία Β’, όπως αυτή καθορίζεται στον Κανονισμό Ενεργειακής Απόδοσης Κτιρίων (Β’ 2367/2017) και να είναι σχεδόν μηδενικής κατανάλωσης ενέργειας από 1.1.2026 και εφεξής.».
Β) Όσον αφορά τις μισθώσεις κτιρίων: α)Κατά τη νέα μίσθωση κτιρίου η ενεργειακή κλάση Β΄ του ακινήτου να αξιώνεται ως προϋπόθεση μετά από πενταετία, ήτοι από 1.1.2026, και
β) Κατά την παράταση ή αναμίσθωση κτιρίου που αφορά παραμονή της υπηρεσίας στο ίδιο ακίνητο στο οποίο βρίσκεται εγκατεστημένη κατά την έναρξη ισχύος του παρόντος, να απαιτείται από την 1.1.2026 η αναβάθμισή τους κατά μία ενεργειακή κλάση.
Γ) Και στις δύο περιπτώσεις η 12ετής διάρκεια της μίσθωσης του Ν.2130/2003 θα πρέπει στο εξής να δεσμεύει όχι μόνον τον ιδιοκτήτη αλλά και το μισθωτή – Δημόσιο ή Οργανισμό του Δημόσιου τομέα.
Στη διάθεσή σας για κάθε διευκρίνιση και συνεργασία!
Με ιδιαίτερη εκτίμηση
Ο Πρόεδρος Ο Γεν. Γραμματεύς
Στράτος Ι. Παραδιάς Τάσος Γ. Βάππας
ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ
Παραθέτουμε την ισχύουσα νομοθεσία που προβλέπει τη δυνατότητα μονομερούς λύσης μισθώσεων ακινήτων από το Δημόσιο για 8 λόγους χωρίς καμιά αποζημίωση του εκμισθωτή ή και πλήρως αναιτιολόγητης λύσης με αποζημίωση 1 μίσθωμα (1), αθετώντας τη μισθωτική σύμβαση:
Άρθρο 19 του Ν.3130/2003. Πρόωρη λύση μίσθωσης 1. Το Δημόσιο μπορεί να προβεί σε λύση της μίσθωσης πριν από τη συμβατική λήξη της χωρίς υποχρέωση αποζημίωσης του εκμισθωτή, εφόσον:
α) Μεταστεγασθεί η στεγασμένη υπηρεσία σε ακίνητο ιδιοκτησίας του.
β) Παραχωρηθεί στη στεγασμένη υπηρεσία η δωρεάν χρήση άλλου κατάλληλου ακινήτου για χρονικό διάστημα τουλάχιστον ίσο με το υπόλοιπο της μίσθωσης.
γ) Καταργηθεί η στεγασμένη υπηρεσία ή υπαχθεί σε άλλη υπηρεσία.
δ) Μεταβληθεί η οργανική σύνθεση της υπηρεσίας κατά τη διάρκεια της μίσθωσης κατά τρόπο τέτοιο που το μισθωμένο ακίνητο να μην καλύπτει τις στεγαστικές της ανάγκες.
ε) Μεταβληθεί η έδρα της στεγασμένης υπηρεσίας.
στ) Έχει πραγματοποιηθεί η μίσθωση για την κάλυψη στεγαστικών αναγκών του γενικού γραμματέα Περιφέρειας και πριν τη λήξη της τετραετίας αντικατασταθεί με απόφαση του αρμόδιου Υπουργού.
«ζ) εφόσον μεταστεγαστεί η στεγασμένη υπηρεσία για τους λόγους που αναφέρονται στην παράγραφο 3 του άρθρου 3 του νόμου αυτού».
-Η περίπτωση ζ΄ προστέθηκε με την παρ.6β άρθρου 41 Ν. 4024/2011, ΦΕΚ Α 226/27.10.2011.
«3. Εφόσον κρίνεται δημοσιονομικά σκόπιμη η συγκέντρωση της στέγασης δημόσιων υπηρεσιών προς εξοικονόμηση λειτουργικών δαπανών και προς επίτευξη μισθώματος κατά 50% τουλάχιστον μικρότερου του συνόλου των ήδη επί μέρους καταβαλλόμενων μισθωμάτων ακολουθείται η διαδικασία της παρούσας παραγράφου, μετά από εισήγηση του κατά νόμον (άρθρο 3Β του ν. 2362/ 1995, όπως ισχύει) Προϊσταμένου Οικονομικών Υπηρεσιών του οικείου φορέα και έγκριση του Υπουργών Οικονομικών και του κατά περίπτωση αρμόδιου Υπουργού. …………………………………………… -Η παρ. 3 προστέθηκε με την παρ.6α άρθρου 41 Ν. 4024/2011, ΦΕΚ Α 226/27.10.2011.
“1Α. (Αναιτιολόγητη λύση μίσθωσης). Το Δημόσιο μπορεί, μετά την πάροδο ενός έτους από την έναρξη της σύμβασης, να καταγγείλει τη μίσθωση, χωρίς να συντρέχουν οι προϋποθέσεις της παραγράφου 1. Η καταγγελία γίνεται εγγράφως, τα δε αποτελέσματα της επέρχονται μετά την πάροδο τριών (3) μηνών από τη γνωστοποίηση της. Στην περίπτωση αυτή το Δημόσιο οφείλει στον εκμισθωτή ως αποζημίωση ποσό ίσο με ένα (1) μηνιαίο μίσθωμα, όπως αυτό έχει διαμορφωθεί κατά το χρόνο καταγγελίας της μίσθωσης. Για υφιστάμενες, κατά τη δημοσίευση του παρόντος, μισθωτικές συμβάσεις, το ανωτέρω δικαίωμα παρέχεται εφόσον αυτές έχουν διαρκέσει τουλάχιστον έξι έτη. Η απόφαση λύσης της μίσθωσης εκδίδεται από τον Γενικό Γραμματέα Δημόσιας Περιουσίας, σύμφωνα με τη διαδικασία του πρώτου εδαφίου της παραγράφου 2 του παρόντος άρθρου.”
-Η παρ.1Α προστέθηκε με τη παρ.1 του άρθρου 43 του Ν.4071/2012 (ΦΕΚ Α΄ 85/11.04.2012) 2. Σε όλες τις παραπάνω περιπτώσεις εκδίδεται από τον Υπουργό Οικονομίας και Οικονομικών απόφαση πρόωρης λύσης της μίσθωσης, ύστερα από γνωμοδότηση της Επιτροπής Στέγασης, η οποία συντάσσεται με βάση σχετικό έγγραφο αίτημα της στεγασμένης υπηρεσίας και σύμφωνη γνώμη της προϊστάμενης αυτής αρχής. Η απόφαση πρόωρης λύσης της μίσθωσης κοινοποιείται με μέριμνα της αρμόδιας Κτηματικής Υπηρεσίας στον εκμισθωτή του ακινήτου και επιφέρει τα αποτελέσματα της τριάντα τουλάχιστον ημέρες μετά την κοινοποίηση της. Από την ημερομηνία αυτή παύει κάθε υποχρέωση του Δημοσίου για καταβολή μισθωμάτων. Βλ. σχετ. ΠΟΛ ΥΠΟΙΚ/1033511/989/00ΤΥ/Ε΄/ΠΟΛ.1065/9.4.2003/περί εφαρμογής νέων διατάξεων μίσθωσης ακινήτων για τη στέγαση Δημοσίων Υπηρεσιών [ΣΧΕΤ.:Ν.3130/28.3.2003 (ΦΕΚ 76/τ.Α΄)].
