Μετά από συνάντηση με τον Πρόεδρο της Ελληνικής Συνομοσπονδίας Εμπορίου & Επιχειρηματικότητας (ΕΣΕΕ) Σταύρο Καφούνη,, αλλά και μετά από σχετικό αίτημα του Πρέδρου του ΕΒΕΑ κ. Ιωάννη Μπρατάκου, ο υπουργός Ανάπτυξης κ. Τάκης Θεοδωρικάκος ανακοίνωσε την κατάθεση στη Βουλή τροπολογίας για μια ακόμη ετήσια παράταση του ανώτατου πλαφόν 3% στις αυξήσεις των ενοικίων επαγγελματικής στέγης.
Είχε προηγηθεί συνάντηση του κ. Θεοδωρικάκου με το προεδρείο της ΠΟΜΙΔΑ το οποίο είχε ζητήσει τον τερματισμό της διαιώνισης του επαχθούς αυτού μέτρου, όσο και την απόρριψη των αιτημάτων μερίδας του εμπορικού κόσμου που ζητά επιτακτικά την αναγκαστική παράταση των εν ενεργεία μισθώσεων και την καθιέρωση της εννεαετίας ως ελάχιστης διάρκειας των εμπορικών μισθώσεων.
Mε αφορμή την παράταση στο πλαφόν του 3% στις αυξήσεις των ενοικίων, ο υπουργός Ανάπτυξης κ. Τάκης Θεοδωρικάκος σημείωσε:
“Το Υπουργείο Ανάπτυξης βρίσκεται σε διαρκή διάλογο με τους φορείς της αγοράς και στηρίζει ενεργά την επιχειρηματικότητα, ιδιαίτερα σε περιόδους αυξημένων προκλήσεων. Η παράταση του ανώτατου πλαφόν 3% στα επαγγελματικά ενοίκια είναι ένα δίκαιο και ισορροπημένο μέτρο, που συμβάλλει στη βιωσιμότητα των επιχειρήσεων και στη διατήρηση της κοινωνικής και οικονομικής συνοχής.
Η απόφαση, έρχεται σε συνέχεια της αποτελεσματικής εφαρμογής του μέτρου, το οποίο απέδειξε στην πράξη ότι στηρίζει ουσιαστικά τις μικρές και μεσαίες επιχειρήσεις, προστατεύοντας τη βιωσιμότητά τους χωρίς να αδικεί τους ιδιοκτήτες ακινήτων και θα ψηφιστεί σήμερα με τροπολογία”.
Η ΕΓΚΥΚΛΙΟΣ ΤΗΣ ΠΟΜΙΔΑ
Σχετικά με τη νέα παράταση του μέτρου αυτού, η ΠΟΜΙΔΑ αναφέρεται στη σχετική εγκύκλιο που έχει εκδώσει για το θέμα του “πλαφόν”, η οποία έχει ως εξής:.
ΕΓΚΥΚΛΙΟΣ ΠΟΜΙΔΑ ΓΙΑ ΤΟ «ΠΛΑΦΟΝ» 3% ΣΤΑ ΕΠΑΓΓΕΛΜΑΤΙΚΑ ΜΙΣΘΩΜΑΤΑ
3 ερωτήσεις και απαντήσεις για το πότε ισχύει και πότε μπορεί να μην ισχύσει
Με την παρούσα εγκύκλιο η ΠΟΜΙΔΑ απαντά στα συχνότερα ερωτήματα που τίθενται από ιδιοκτήτες επαγγελματικών ακινήτων όλης της χώρας σχετικά με τη ρύθμιση αυτή:
Η δικαιολογία για την επιβολή του μέτρου αυτού το 2022 ήταν για να αντιμετωπιστούν μεγάλες αυτόματες αναπροσαρμογές των επαγγελματικών μισθωμάτων που προκύπτουν από συμφωνημένες ετήσιες τιμαριθμικές αυξήσεις τους, λόγω της τότε τεράστιας και έξω από κάθε πρόβλεψη αύξηση του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή που ανακοινώνεται από την ΕΛΣΤΑΤ. Η γενική όμως διατύπωση της διάταξης φαίνεται εκ πρώτης όψεως να συμπεριλαμβάνει και τις συμφωνίες αύξησης του μισθώματος σε ποσοστό ή και σε ποσό αύξησης εκφρασμένο σε ευρώ, με αποτέλεσμα να δημιουργεί τεράστιες αδικίες σε βάρος ιδιαίτερα των καλόπιστων εκμισθωτών, οι οποίοι δικαίως διαμαρτύρονται γιατί είχαν διατηρήσει χαμηλά τα μισθώματά τους επί σειρά ετών, και τώρα «τιμωρούνται» για τη στάση τους αυτή. Τέλος η σημερινή αποκλιμάκωση του πληθωρισμού ουδόλως δικαιολογεί τη συνέχιση του μέτρου αυτού.
Η ρύθμιση αυτή είναι μια απαράδεκτη παρέμβαση αντικοινωνικού χαρακτήρα αφού στρέφεται εναντίον της μικρής και μεσαίας ιδιοκτησίας, καταργώντας τους όρους υφισταμένων συμβάσεων και χωρίς κανένα αντίβαρο υπέρ της, όπως η αναγκαία πλέον μείωση της φορολογίας των μισθωμάτων, ενώ ταυτόχρονα αφήνει ανενόχλητη τη μεγάλη ιδιοκτησία και το Δημόσιο! Το ακόμη όμως πλέον επικίνδυνο είναι ότι στο χρονικό βάθος τέτοιων μέτρων αναγκαστικής δέσμευσης του ύψους των μισθωμάτων, ελλοχεύει ο κίνδυνος της αναγκαστικής παράτασης της διάρκειας των μισθώσεων αυτών. Ο συνδυασμός των δύο αυτών μέτρων αποτελεί το επάρατο «Ενοικιοστάσιο», που ίσχυσε επί δεκαετίες στη χώρα μας εξ αιτίας της Μικρασιατικής Καταστροφής και του Δευτέρου Παγκοσμίου Πολέμου, που κατέστρεψε και ερείπωσε κυριολεκτικά το παλαιότερο κτιριακό δυναμικό της χώρας μας επί δεκαετίες…
Οι 3 συχνότερες ερωτήσεις σχετικά με την παραπάνω ρύθμιση είναι οι εξής:
1. Ποιες κατηγορίες μισθώσεις εξαιρεί ο ίδιος ο νόμος από την εφαρμογή της;
Από τη ρύθμιση αυτή εξαιρούνται οι μισθώσεις με εκμισθωτή:
α) Ανώνυμες Εταιρείας Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας,
β) εταιρείες που ανήκουν σε Οργανισμούς Εναλλακτικών Επενδύσεων,
γ) επιχειρήσεις εκμετάλλευσης εμπορικού κέντρου, επιφανείας τουλάχιστον 15.000 τ.μ.
δ) εταιρείες που ανήκουν κατά 100% στο Δημόσιο, και στις θυγατρικές εταιρείες τους.
2. Σε ποιες περιπτώσεις ο εκμισθωτής θα μπορούσε να ζητήσει δικαστικώς τη μη εφαρμογή της ρύθμισης και τη συμφωνημένη αναπροσαρμογή του μισθώματος;
Όπως γίνεται δεκτό από τη νομολογία, η αναπροσαρμογή του μισθώματος με την συνδρομή του άρθρου 288 ΑΚ, δηλαδή σύμφωνα με τις αρχές της καλής πίστης είναι σε κάθε περίπτωση επιτρεπτή. Ωστόσο, η περίπτωση που θα μπορούσε κατά την άποψή μας να διεκδικηθεί δικαστικώς υψηλότερη συμβατική αύξηση μισθώματος συνίσταται μόνο αν σε μια επαγγελματική μίσθωση το μίσθωμα είχε παραμείνει επί σειρά ετών αμετάβλητο, οπότε η αδιάκριτη εφαρμογή της διάταξης σε βάρος του εκμισθωτή μιας τέτοιας μίσθωσης καταλήγει να είναι ιδιαίτερα επαχθής και καταχρηστική, και ως εκ τούτου μπορεί να διεκδικηθεί δικαστικά τουλάχιστον η συμφωνημένη αναπροσαρμογή.
Περαιτέρω κατά την άποψή μας, μπορεί ο εκμισθωτής να ζητήσει και να λάβει αυξημένο μίσθωμα σε σχέση με το καταβαλλόμενο κατά ποσοστό μεγαλύτερο του 3% χωρίς μάλιστα δικαστική απόφαση στις εξής περιπτώσεις:
(α) Αν σε μια επαγγελματική μίσθωση συμφωνήθηκε κατά την έναρξή της, πόσο θα είναι το κανονικό μίσθωμα, πλην όμως για διευκόλυνση του μισθωτή κατά την αρχική εγκατάστασή του στο μίσθιο και την κατάλληλη διαμόρφωσή του από αυτόν, με ειδική γραπτή συμφωνία καθορίστηκε χαμηλό αρχικό μίσθωμα για ένα μικρό και μόνον διάστημα, μετά από το οποίο συμφωνήθηκε ότι θα ισχύσει το κανονικό (αγοραίο), σημαντικά μεγαλύτερο, μίσθωμα.
(β) Όταν λήξει η συμβατική ή η τυχόν μεγαλύτερη νόμιμη διάρκεια μιας επαγγελματικής μίσθωσης, ο περιορισμός του 3% δεν μπορεί να αφορά το μίσθωμα της νέας μίσθωση που θα συμφωνηθεί ελεύθερα μεταξύ των συμβαλλομένων. Αν θεωρήσουμε ότι ισχύει το αντίθετο, τότε ο εκμισθωτής ακινήτου με παλαιό και πολύ χαμηλό μίσθωμα δεν θα έχει άλλη λύση παρά να εξώσει τον υπάρχοντα μισθωτή του προκειμένου να το εκμισθώσει σε τρίτον με απολύτως ελεύθερο μίσθωμα, οπότε η διάταξη αυτή θα βλάψει τελικά αντί να προστατεύσει τους μισθωτές!
3. Αν οι συμβαλλόμενοι συμφωνήσουν από κοινού σε καταβολή αύξησης σε υψηλότερο ποσοστό, πως κατοχυρώνεται ο εκμισθωτής ότι ο ενοικιαστής δεν θα αλλάξει γνώμη και ζητήσει να του επιστραφεί η να συμψηφιστεί το υπερβαλλόντως καταβληθέν ποσό;
Η διάταξη περί του «πλαφόν» 3% αποτελεί χαρακτηριστικό παράδειγμα νομικού κανόνα «ενδοτικού δικαίου», και όχι κανόνα «δημόσιας τάξης». Η διάταξη αυτή δεν έχει καμιά σχέση με το αλήστου μνήμης «θεμιτό μίσθωμα» των μισθώσεων κατοικιών του 1978, η υπέρβαση του οποίου αποτελούσε και ποινικό αδίκημα! Για να είναι έγκυρη και δεσμευτική και για τα δύο μέρη μια τέτοια συμφωνία, θα πρέπει κατά την άποψή μας να υπάρχουν τα εξής χαρακτηριστικά:
Να υπάρχει έγγραφη συμφωνία στην οποία να αναφέρεται ότι οι συμβαλλόμενοι τελούν εν γνώσει της ύπαρξης του περιορισμού αυτού και ότι ο μισθωτής παραιτείται από το δικαίωμα της διεκδίκησης επιστροφής κάθε ποσού που υπερβαίνει το 3%.
Η συμφωνία αυτή να είναι μεταγενέστερη από την ημέρα δημοσίευσης της παραπάνω διάταξης που αφορά το οικείο ημερολογιακό έτος. Η βεβαιότητα της μεταγενέστερης χρονολογίας της συμφωνίας αυτής σήμερα εξασφαλίζεται αυτόματα είτε μέσω της ανάρτησης των πληροφοριακών στοιχείων της στην εφαρμογή Μισθώσεων της ΑΑΔΕ, είτε με ρητή αναφορά στο έγγραφο της επίμαχης ισχύουσας διάταξης (Αρ. Νόμου, άρθρο, παράγραφος, ΦΕΚ).
Και στις δύο περιπτώσεις, η σχετική συμφωνία είναι απόλυτα νόμιμη και απρόσβλητη, γιατί ως γνωστόν, η βεβαιωμένα μεταγενέστερη παραίτηση από κάθε είδους δικαιώματα στις μισθώσεις αυτές είναι έγκυρη αν συμπεριλαμβάνεται σε έγγραφο βεβαίας χρονολογίας.
Σε κάθε περίπτωση, άποψή μας είναι ότι, ακόμη και αν δεν υπάρχει ρητή συμφωνία ή παραίτηση, μετά τη δήλωση στην φορολογία εισοδήματος του ανωτέρω ποσού από τον εκμισθωτή, είναι εντελώς ανεπιεικές να γίνει δεκτό αίτημα του ενοικιαστή για επιστροφή κάθε ποσού που υπερβαίνει το πλαφόν του 3%, δεδομένου του γεγονότος ότι η Εφορία καταλογίζει φόρο επί του δηλωθέντος μισθώματος, ακόμα κι αν αυτό υπερβαίνει το προβλεπόμενο από την παραπάνω διάταξη, χωρίς στη συνέχεια να έχει ο φορολογούμενος ιδιοκτήτης ουσιαστική και αποτελεσματική δυνατότητα να διεκδικήσει την διαφορά του αναλογούντος φόρου που του καταλογίστηκε.
Η παρέμβαση αυτή ξεκίνησε το 2021, όταν ο Δ.Τ.Κ. είχε υπερβεί το 10%. Σήμερα που με βάση τα στοιχεία της ΕΛ.ΣΤΑΤ ο πληθωρισμός έχει υποχωρήσει στο 2,4% (Νοε. 24 – Νοε. 23) και σύμφωνα με το τελευταίο «Inflation Monitor» της Τράπεζας της Ελλάδος θα ανέλθει σε 2,2% για το 2025 και 2,1% για το 2026, μια ανάσα από τον μεσοπρόθεσμο στόχο της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας για πληθωρισμό 2%, δεν υφίσταται πλέον λόγος συνέχισης της επιβολής του, και αυτό παρά μόνον η ικανοποίηση συντεχνιακών αιτημάτων, σε βάρος της περιουσίας της μικρής και μεσαίας ιδιοκτησίας της χώρας μας.
Το μέτρο αυτό, χωρίς κανένα αντίβαρο υπέρ των θυμάτων του, σε προσωπική βάση φέρνει σε απόγνωση σημαντικό αριθμό εκμισθωτών οι οποίοι από τα ποσά των μισθωμάτων που εισπράττουν υποχρεούνται να καλύψουν το βαρύτατο φόρο εισοδήματος, με «δημευτική» κυριολεκτικά κλίμακα ενοικίων, που φθάνει έως και το 45% χωρίς αφορολόγητο, τον ΕΝΦΙΑ ο οποίος αυξήθηκε δραματικά για όσους έχουν περιουσιακά στοιχεία άνω των 400.000 ευρώ, τις δανειακές υποχρεώσεις όσων αγωνίζονται να είναι συνεπείς σε αυτές, παρότι αυξήθηκαν σημαντικά τα επιτόκια το τελευταίο διάστημα και την πολυδάπανη επερχόμενη υποχρεωτική ενεργειακή αναβάθμιση των κτιρίων τους, επί ποινή εξαέρωσης της αξίας τους. Αντίθετα για την πλευρά των ευνοουμένων από τη ρύθμιση αυτή επαγγελματιών, έχει ληφθεί και λαμβάνεται σωρεία πλουσιοπάροχων μέτρων ενίσχυσής τους.
Η άποψη μας, που θεμελιώνεται στην πολυετή εμπειρία μας, είναι ότι η αγορά των επαγγελματικών μισθώσεων αυτορυθμίζεται πολύ ταχύτερα και αποτελεσματικότερα μέσα από τη συνεννόηση των ενδιαφερομένων πλευρών, παρά από κάθε είδους κρατικές παρεμβάσεις, που, παρότι προσωρινές, αναπόφευκτα φέρουν μέσα τους το σπέρμα των μακροχρόνιων και καταστροφικών ενοικιοστασιακών πρακτικών του παρελθόντος, οι οποίες ερείπωσαν κυριολεκτικά το κτιριακό δυναμικό της χώρας μας…
