αραθέτουμε ολόκληρο το σχόλιο της ΠΟΜΙΔΑ στη δημόσια διαβούλευση για το νομοσχέδιο με τίτλο «Φορολογική Μεταρρύθμιση για το Δημογραφικό και τη Μεσαία Τάξη» το οποίο περιλαμβάνει το σύνολο των μέτρων που εξαγγέλθηκαν στη ΔΕΘ.
Σύμφωνα με το Υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών το νέο φορολογικό πλαίσιο εντάσσεται στη συνολική κυβερνητική στρατηγική για ενίσχυση της μεσαίας τάξης, στήριξη των οικογενειών με παιδιά, αντιμετώπιση του δημογραφικού προβλήματος και δημιουργία ισχυρών κινήτρων ανάπτυξης και επενδύσεων.
Η δημόσια διαβούλευση θα παραμείνει ανοιχτή έως τις 22 Οκτωβρίου 2025, στην ηλεκτρονική πλατφόρμα www.opengov.gr, προκειμένου πολίτες και φορείς να συμμετάσχουν ενεργά με προτάσεις και σχόλια.
Το σχόλιο της ΠΟΜΙΔΑ στη δημόσια διαβούλευση έχει ως εξής:
Άρθρο 9 Επέκταση και βελτίωση των όρων απαλλαγής από τον φόρο εισοδήματος ακινήτων που μισθώνονται με μακροχρόνια μίσθωση – Τροποποίηση παρ. 91 άρθρου 72 Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος
“Αποτελεί ιδιαίτερα θετική εξέλιξη για τους ιδιοκτήτες κατοικιών, αλλά προεχόντως για τους υποψήφιους ενοικιαστές, η αποδοχή από τον Υπουργό Οικονομίας και Οικονομικών κ. Κυριάκο Πιερρακάκη, με το υπό διαβούλευση σ.ν., σημαντικού μέρους των προτάσεών μας στο θέμα της τριετούς φοροαπαλλαγής των κενών κατοικιών που διατίθενται για μακροχρόνια μίσθωση. Οι αλλαγές αυτές είναι θετικές γιατί καθιστούν τη ρύθμιση αυτή για πρώτη φορά εφαρμόσιμη και αποδοτική για την κοινωνία.
Εν τούτοις παραμένουν αδικαιολόγητοι περιορισμοί και εξαιρέσεις οι οποίοι θα εξακολουθήσουν να παρεμποδίζουν την πλήρη απόδοσή της για την κοινωνία, ενώ η διεύρυνση της απαλλαγής και σε κάθε κατηγορία κατοικιών που σήμερα είναι εκτός μισθωτικής αγοράς είναι αυτή που θα οδηγήσει στη μεγιστοποίηση της προσφοράς και την εξίσωσή της με τη ζήτηση, και συντομότατα στην επίλυση του προβλήματος.
Οι περιορισμοί και οι εξαιρέσεις, είναι συγκεκριμένα οι εξής:
-Δεν μειώνεται η τριετία της κενότητας των κατοικιών, αφήνοντας μεγάλο αριθμό κατοικιών εκτός της αγοράς έως ότου συμπληρωθεί η τριετία.
-Δεν συμπεριλαμβάνονται στις εξάμηνες μισθώσεις και οι εποχιακά εργαζόμενοι του ιδιωτικού τομέα (κυρίως τουριστικών και επισιτιστικών επαγγελμάτων) που υπόκεινται στο καθεστώς της υποχρεωτικής επαναπρόσληψης, οι οποίοι αδικούνται από την εξαίρεση αυτή, ενώ αντιμετωπίζουν τα ίδια προβλήματα με τους δημοσίους υπαλλήλους.
-Δεν συναρτάται η τριετής απαλλαγή με την κατοικία αλλά με (τον δεύτερο τώρα) ενοικιαστή της. Εξακολουθεί δηλαδή ο ιδιοκτήτης να είναι “όμηρος” της συμπεριφοράς των ενοικιαστών του…
-Ειναι ακατανόητη και αδικαιολόγητη η τρίμηνη προθεσμία για την επαναμίσθωση, μετά από τη διακοπή τριετούς μίσθωσης, που αν χαθεί, χάνεται και η φοροαπαλλαγή. Εφόσον υπάρξει προθεσμία, θα πρέπει τουλάχιστον να είναι και αυτή εξάμηνη, ώστε να μην δημιουργείται ανασφάλεια στους ιδιοκτήτες κατοικιών από την ύπαρξη αυτής της αχρείαστης “δαμόκλειας σπάθης”…
Οι προτάσεις μας για την αναγκαία περαιτέρω διεύρυνση του μέτρου προς όφελος ιδιοκτητών και ενοικιαστών και χωρίς ουσιαστική δημοσιονομική απώλεια του Δημοσίου, είναι οι εξής:
Προτείνουμε να προστεθεί διάταξη με την οποία να επεκτείνεται η φοροαπαλλαγή αυτή, όχι σε όλες τις νέες μισθώσεις κατοικιών που ήδη ενοικιάζονται, αλλά μόνον στις νέες μισθώσεις των παρακάτω κατηγοριών κατοικιών που σήμερα για οποιοδήποτε λόγο είναι εκτός της αγοράς των μισθώσεων κύριας κατοικίας, οι οποίες είναι κυρίως οι εξής:
• Κατοικίες κενές τουλάχιστον από την 1.1.2024, (ήτοι πριν από 22 μήνες από σήμερα).
• Κατοικίες ιδιοκατοικούμενες που εκκενώνονται από τον ιδιοκτήτη τους για οποιοδήποτε λόγο.
• Κατοικίες με δωρεάν παραχώρηση χρήσης (συνήθως από γονείς ή τέκνα κλπ.), που εκκενώνονται από τον χρήστη τους.
• Νεόδμητες κατοικίες που θα εκμισθωθούν για πρώτη φορά από την αποπεράτωσή τους.
• Κατοικίες που θα εκμισθωθούν για πρώτη φορά μετά από την ριζική ανακαίνισή τους με οικοδομική άδεια.
• Κατοικίες σε πρώην επαγγελματικούς χώρους που διαμορφώθηκαν σε κατοικία με πολεοδομική άδεια και νόμιμη αλλαγή χρήσης, όπως ισχύει για το μειωμένο όριο αγοράς για απόκτηση Golden Visa.
• Κατοικίες των παραπάνω κατηγοριών που άλλαξαν ιδιοκτήτη λόγω αγοράς, κληρονομιάς, γονικής παροχής ή δωρεάς, δεν ήταν μισθωμένες κατά το χρόνο μεταβίβασής τους και θα εκμισθωθούν για πρώτη φορά από το νέο ιδιοκτήτη τους.
• Κατοικίες των άνω κατηγοριών που ανήκουν ιδιοκτησιακά σε κάθε είδους νομικά πρόσωπα μη κερδοσκοπικού χαρακτήρα, (πέραν των ιδρυμάτων και κληροδοτημάτων που ήδη ορθά ανακοινώθηκε ότι θα απαλλαγούν από τη φορολογία των εισοδημάτων τους), όπως της Εκκλησίας, Ιερών Ναών, Μοναστηριών, Δήμων, Ασφαλιστικών Ταμείων, Πανεπιστημίων, Νοσοκομείων, Γηροκομείων, Βρεφοκομείων, Φιλανθρωπικών κ.α. Σωματείων κλπ.
Η επέκταση της τριετούς φοροαπαλλαγής και στις κατηγορίες αυτές των σήμερα εκτός μισθωτικής αγοράς κατοικιών, θα γίνει χωρίς καμιά ουσιαστική δημοσιονομική απώλεια, δεδομένου ότι από κενές ή από νεόδμητες που αλλιώς θα ιδιοκατοικηθούν, ή ιδιοκατοικούμενες ή δωρεάν παραχωρημένες ή κληρονομημένες κλπ. κατοικίες που θα πουληθούν και θα ιδιοκατοικηθούν από νέους αγοραστές κλπ., το Δημόσιο ούτως ή άλλως δεν θα εισπράξει ούτε ένα ευρώ ως φόρο εισοδήματος, ενώ μετά την τριετία θα εισπράττει φόρο εισοδήματος από όλα αυτά τα εκμισθωμένα ακίνητα!!!”
Οι ρυθμίσεις που αφορούν άμεσα ή έμμεσα τους ιδιοκτήτες ακινήτων και ήταν αιτήματα της ΠΟΜΙΔΑ, είναι κατά κατηγορία οι εξής:
1. Νέος ενδιάμεσος συντελεστής φορολόγησης ενοικίων 25%.
Εισαγωγή συντελεστή 25% για εισόδημα από ενοίκια 12.000–24.000 ευρώ, ωφελώντας πάνω από 160.000 ιδιοκτήτες.
2. Επέκταση φορολογικών κινήτρων για μακροχρόνια μίσθωση (τριετής φοροαπαλλαγή κενών κατοικιών κλπ.)
Παράταση έως 31.12.2026 της απαλλαγής φόρου εισοδήματος για κενές κατοικίες που μισθώνονται, με ευνοϊκές ρυθμίσεις για πολύτεκνες οικογένειες, εκπαιδευτικούς και ένστολους, σύμφωνα με τις προτάσεις της ΠΟΜΙΔΑ. Οι νέες ρυθμίσεις θα ωφελήσουν ιδιοκτήτες αλλά και ενοικιαστές.
3. Μείωση τεκμηρίων διαβίωσης
Μείωση 30–35% του τεκμηρίου κατοικίας.
4. Σταδιακή κατάργηση ΕΝΦΙΑ για κύριες κατοικίες σε μικρούς οικισμούς της χώρας
Από το 2026 μείωση κατά 50% και πλήρης απαλλαγή από το 2027 για οικισμούς έως 1.500 κατοίκους (και έως 1.700 στον Έβρο).
5. Παράταση της αναστολής ΦΠΑ στην οικοδομή έως 31.12.2026.
Παρατείνεται και το 2026 η αναστολή καταβολής ΦΠΑ για νεόδμητα ακίνητα και καθορίζονται οι όροι και οι προϋποθέσεις υπαγωγής στη ρύθμιση για προς πώληση ακίνητα και σε περιπτώσεις αντιπαροχής, η εργολαβία του υποκειμένου στον φόρο κατασκευαστή οικοδομών προς πώληση προς τον οικοπεδούχο.
6. Νέα φορολογική κλίμακα εισοδήματος με έμφαση στη μεσαία τάξη και τις οικογένειες:
*Μείωση κατά 2 ποσοστιαίες μονάδες των φορολογικών συντελεστών για εισοδήματα από 10.000 έως 40.000 ευρώ και νέα κλίμακα έως 60.000 ευρώ, ειδικές μειώσεις για οικογένειες με παιδιά και μηδενισμός φόρου για πολύτεκνες οικογένειες, μηδενισμός φόρου για νέους έως 25 ετών και συντελεστής 9% για νέους έως 30 ετών.
Το κείμενο της ρύθμισης για την τριετή φοροαπαλλαγή κενών κατοικιών έχει ως εξής:
Άρθρο 9. Επέκταση και βελτίωση των όρων απαλλαγής από τον φόρο εισοδήματος ακινήτων που μισθώνονται με μακροχρόνια μίσθωση – Τροποποίηση παρ. 91 άρθρου 72 Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος
Στην παρ. 91 του άρθρου 72 του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος (ν. 4172/2013, Α΄ 167), περί μεταβατικών διατάξεων και έναρξης ισχύος, επέρχονται οι ακόλουθες τροποποιήσεις: α) στην περ. α), μετά τις λέξεις «εκατόν είκοσι (120) τετραγωνικά μέτρα» προστίθενται οι λέξεις «(τ.μ.), προσαυξανόμενο κατά είκοσι (20) τ.μ. για κάθε εξαρτώμενο τέκνο της περ. β) της παρ. 1 του άρθρου 11, άνω των δύο (2), του μισθωτή» β) στην υποπερ. αα), η ημερομηνία «της 31ης Δεκεμβρίου 2025» αντικαθίσταται από την ημερομηνία «της 31ης Δεκεμβρίου 2026», γ) στην υποπερ. αβ), γα) στο στοιχείο i), οι λέξεις «κατά τα φορολογικά έτη 2022, 2023 και, αν η μίσθωση καταρτίζεται το 2025, και κατά το φορολογικό έτος 2024» αντικαθίστανται από τις λέξεις «κατά τα τρία προηγούμενα φορολογικά έτη από το έτος σύναψης της σύμβασης μίσθωσης και, αν η μίσθωση έχει καταρτιστεί το 2024, κατά τα φορολογικά έτη 2022 και 2023,», γβ) στο στοιχείο ii), οι λέξεις «κατά το φορολογικό έτος 2023 ή, αν η μίσθωση καταρτίζεται το 2025, κατά το φορολογικό έτος 2024» αντικαθίστανται από τις λέξεις «κατά το εκάστοτε προηγούμενο της σύναψης της σύμβασης μίσθωσης φορολογικό έτος», δ) στην περ. β), προστίθεται τελευταίο εδάφιο, ε) προστίθεται περ. γ), στ) στο δεύτερο εδάφιο, οι λέξεις «την ημερομηνία δημοσίευσης του παρόντος» αντικαθίστανται από τις λέξεις «την 5η.12.2024.», ζ) προστίθεται τρίτο εδάφιο, και η παρ. 91 διαμορφώνεται ως εξής:
«91. α) Για τους τριάντα έξι (36) πρώτους μήνες μετά από τον μήνα, κατά τον οποίο συνάπτεται η σχετική σύμβαση μίσθωσης, δεν φορολογείται το εισόδημα φυσικών προσώπων που προέρχεται από εκμίσθωση κατοικιών με εμβαδόν έως εκατόν είκοσι (120) τετραγωνικά μέτρα (τ.μ.), προσαυξανόμενο κατά είκοσι (20) τ.μ. για κάθε εξαρτώμενο τέκνο της περ. β) της παρ. 1 του άρθρου 11, άνω των δύο (2), του μισθωτή, εφόσον:
αα) το εισόδημα προέρχεται από σύμβαση μίσθωσης διάρκειας τουλάχιστον τριών (3) ετών που συνάπτεται μεταξύ της 8ης Σεπτεμβρίου 2024 και της 31ης Δεκεμβρίου 2026,
αβ) η εκμισθούμενη κατοικία:
- i) κατά τα τρία προηγούμενα φορολογικά έτη από το έτος σύναψης της σύμβασης μίσθωσης και, αν η μίσθωση έχει καταρτιστεί το 2024, κατά τα φορολογικά έτη 2022 και 2023, έχει δηλωθεί στη δήλωση φορολογίας εισοδήματος ως κενό ακίνητο (έντυπο Ε2) ή δεν έχει δηλωθεί ως μισθωμένο ακίνητο ούτε ως κύρια ούτε δευτερεύουσα κατοικία του εκμισθωτή ούτε ως ιδιοχρησιμοποιούμενο ούτε δωρεάν παραχωρούμενο ακίνητο (έντυπα Ε1 και Ε2) ή
- ii) κατά το εκάστοτε προηγούμενο της σύναψης της σύμβασης μίσθωσης φορολογικό έτος έχει διατεθεί αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση, όπως αυτή ορίζεται στην παρ. 1 του άρθρου 111 του ν. 4446/2016 (Α` 240), και οι συναφθείσες βραχυχρόνιες μισθώσεις έχουν δηλωθεί στη Φορολογική Διοίκηση, και
αγ) ο εκμισθωτής δεν έχει υποβάλει στη Φορολογική Διοίκηση δήλωση πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης ακίνητης περιουσίας για το ακίνητο κατά το έτος της μίσθωσης και έως την έναρξη αυτής ή για το ίδιο διάστημα έχει υποβάλει δήλωση βραχυχρόνιας μίσθωσης του ακινήτου.
β) Αν εντός των τριών (3) ετών της περ. α) το ακίνητο:
βα) κενωθεί, η απαλλαγή παύει να ισχύει από το φορολογικό έτος που αυτό κενώνεται,
ββ) διατεθεί για βραχυχρόνια μίσθωση, η απαλλαγή παύει να ισχύει από το πρώτο έτος της μίσθωσης.
Η απαλλαγή συνεχίζει να ισχύει για το υπολειπόμενο διάστημα και εφόσον το ακίνητο κενωθεί άπαξ και εκμισθωθεί εκ νέου με μακροχρόνια μίσθωση εντός του διαστήματος της περ. α) ή σύμφωνα με την περ. γ).
γ) Η απαλλαγή ισχύει και εφόσον το ακίνητο, για το οποίο πληρούνται οι προϋποθέσεις της περ. α), μισθώνεται τουλάχιστον για έξι (6) συνεχόμενους μήνες σε ιατρικό ή νοσηλευτικό προσωπικό που απασχολείται σε φορείς της Γενικής Κυβέρνησης, όπως αυτή ορίζεται στην περ. β) της παρ. 1 του άρθρου 14 του ν. 4270/1014 (Α’ 143), εκπαιδευτικούς όλων των βαθμίδων της δημόσιας εκπαίδευσης, καθώς και σε ένστολο προσωπικό των Ενόπλων Δυνάμεων και των Σωμάτων Ασφαλείας και εφόσον δεν διατεθεί εντός των τριών (3) ετών της περ. α) για βραχυχρόνια μίσθωση.
Η συνδρομή των προϋποθέσεων της απαλλαγής της παρούσας αποδεικνύεται μόνο από εμπρόθεσμες δηλώσεις πληροφοριακών στοιχείων και φορολογίας εισοδήματος και, ειδικά ως προς τα έτη 2022 και 2023, από δηλώσεις που έχουν υποβληθεί έως την 5η.12.2024. Η προσαύξηση των τετραγωνικών μέτρων χορηγείται σύμφωνα με τα εξαρτώμενα τέκνα του μισθωτή κατά τον χρόνο σύναψης της σύμβασης μίσθωσης.».
