Δημοσιεύτηκε στο ΦΕΚ Α 102/25.6.2026 ο νέος νόμος 5313/2026 του Υπουργείου Οικονομικών, με τον οποίο πραγματοποιείται σημαντική βελτίωση στο νομοθετικό πλαίσιο του επερχόμενου Μητρώου Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (Μ.Ι.Δ.Α.), που θα αποτελέσει καθοριστικό παράγοντα για τη μαζική συμμετοχή των φορολογουμένων και την επιτυχή ολοκλήρωσή του. Με τροπολογία που ενσωματώθηκε ως άρθρο 128 δίνεται ρητά στους φορολογούμενους η δυνατότητα διόρθωσης των επιφανειών των ακινήτων τους που αναγράφονται στο Ε9, χωρίς πρόστιμα και αναδρομικές χρεώσεις σε περίπτωση που τα πραγματικά δηλούμενα στο ΜΙΔΑ εμβαδά ακινήτων υπερβαίνουν τα μέχρι τώρα δηλωμένα. Στο τέλος του άρθρου παραθέτουμε το κείμενο της ρύθμισης.
Από την ρύθμιση αυτή θα ωφεληθούν σημαντικά όχι μόνον εκατοντάδες χιλιάδες ιδιοκτητών ακινήτων που θα έχουν τη δυνατότητα να δηλώσουν όλα τα περιουσιακά στοιχεία τους χωρίς τη «δαμόκλεια σπάθη» των αναδρομικών χρεώσεων και προστίμων, αλλά και τα φορολογικά έσοδα του Δημοσίου από το 2027 και εφεξής, γιατί αν έλειπε η ρύθμιση αυτή, οι δηλώσεις αυτές δεν επρόκειτο να πραγματοποιηθούν. Επίσης θα μπορεί να μειωθούν οι χρεώσεις σε βάρος ιδιοκτητών που εκ παραδρομής δήλωναν εμβαδά μεγαλύτερα από τα πραγματικά, όταν αυτό προκύπτει από την ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου του ακινήτου τους.
Οι δύο βασικοί κανόνες της ρύθμισης αυτής είναι οι εξής:
Σύμφωνα με τις παρ. 1 και 3 του άρθρου 128 Ν. 5313/2026, αν η πραγματική επιφάνεια του ακινήτου υπερβαίνει αυτή που αναγράφεται στην οριστική εγγραφή στο κτηματολογικό γραφείο ή στον τίτλο κτήσης ή στην άδεια οικοδομής ή έχει γίνει αλλαγή χρήσης του ακινήτου, τότε ο ιδιοκτήτης οφείλει να δηλώσει στο ΜΙΔΑ την μεγαλύτερη πραγματική επιφάνεια και την πραγματική χρήση του ακινήτου του. Για την αυξητική αυτή διόρθωση της επιφάνειας του ακινήτου ΔΕΝ απαιτείται η ύπαρξη ηλεκτρονικής ταυτότητας κτηρίου ή κάποια άλλη τυπική προϋπόθεση, αρκεί η αναγραφή του μεγαλυτέρου εμβαδού, η οποία επέχει θέση υπεύθυνης δήλωσης του ιδιοκτήτη. Η δήλωση του υπερβάλλοντος εμβαδού δεν θα συνεπάγεται αναδρομικές χρεώσεις ΕΝΦΙΑ για τις διαφορές της τελευταίας πενταετίας, ούτε οποιοδήποτε πρόστιμο, καθόσον, σύμφωνα με τη ρητή διάταξη της παρ. 5 του άρθρου 128 του νόμου, φόρος ΕΝΦΙΑ για την προκύπτουσα διαφορά θα αρχίσει να χρεώνεται στον ιδιοκτήτη από το οικονομικό έτος 2027 και εφεξής.
Σημειωτέον άλλωστε ότι η μη αναδρομική αυτή χρέωση δεν θα προκαλέσει υπολογίσιμη απώλεια εσόδων καθόσον είναι γνωστόν ότι σήμερα, όποιος ιδιοκτήτης δηλώσει στο Ε9 υπερβάλλον εμβαδόν μιας ιδιοκτησίας του, το λογισμικό της ΑΑΔΕ δεν του επιβάλλει αναδρομική χρέωση πενταετίας για τη διαφορά, παρά μόνον εφόσον εντός πενταετίας ζητήσει βεβαίωση ΕΝΦΙΑ για μεταβίβαση του ακινήτου.
Αντίστοιχα, σύμφωνα με τις παρ. 1 και 3 του άρθρου 128 Ν. 5313/2026, αν η πραγματική επιφάνεια του κτίσματος είναι μικρότερη από αυτή που αναγράφεται στην οριστική εγγραφή στο κτηματολογικό γραφείο ή στον τίτλο κτήσης ή στην άδεια οικοδομής, τότε ο ιδιοκτήτης δικαιούται να δηλώσει στο ΜΙΔΑ την πραγματική μικρότερη επιφάνεια του ακινήτου του. Όμως για τη μειωτική αυτή διόρθωση, απαιτείται απαραίτητα η έκδοση και επίκληση ηλεκτρονικής ταυτότητας κτηρίου, ώστε η διόρθωση αυτή, που θα προκαλέσει μείωση στα κρατικά έσοδα, να πραγματοποιηθεί βάσει του εμβαδού που προκύπτει από αυτήν. Και στην περίπτωση αυτή, σύμφωνα με την παρ. 5 του άρθρου αυτού, η δήλωση του μικρότερου εμβαδού θα συνεπάγεται μείωση του ΕΝΦΙΑ από το οικονομικό έτος 2027 και εφεξής, χωρίς αναδρομικές συνέπειες για τον φορολογούμενο.
Στην περίπτωση αυτή ορίζεται περαιτέρω ότι δηλώσεις στοιχείων ακινήτων που έχουν υποβληθεί κατά τα προηγούμενα χρόνια και δηλώσεις και πράξεις προσδιορισμού ΕΝ.Φ.Ι.Α. που έχουν εκδοθεί μέχρι την έναρξη ισχύος του νέου νόμου, δεν θεωρούνται ανακριβείς και δεν επιβάλλονται κυρώσεις, κατά το μέρος που αφορούν κτίσμα του οποίου η πραγματική επιφάνεια, όπως αποδεικνύεται από την ηλεκτρονική ταυτότητα κτηρίου είναι μικρότερη από αυτήν που αναγράφεται στο Κτηματολόγιο, τον τίτλο ιδιοκτησίας ή την οικοδομική άδεια.
Απαράδεκτος ο πενταπλασιασμός του προστίμου
Με την ίδια τροπολογία προβλέπεται ότι αν δεν υποβληθεί δήλωση πληροφοριακού χαρακτήρα για την ενημέρωση του Μ.Ι.Δ.Α. ως προς τη χρήση ακινήτου σε περίπτωση εκμίσθωσης ή δωρεάν παραχώρησης αυτού μέχρι το τέλος του τρίτου μήνα από την έναρξη της μίσθωσης ή της παραχώρησης, προβλέπεται επιβολή προστίμου 500 ευρώ (πενταπλάσιου από το ισχύον των 100 ευρώ!), με ημερομηνία έναρξης επιβολής του από την 1η Νοεμβρίου 2026 και μετά, η οποία μπορεί να μετατίθεται με απόφαση του Διοικητή της ΑΑΔΕ. Το εν λόγω πενταπλασιασμένο πρόστιμο κρίνεται απόλυτα δυσανάλογο και ανεπιεικές και δεν θα πρέπει σε καμιά περίπτωση να υπάρχει επιβολή του σε βάρος των φορολογουμένων.
Επαρκείς προθεσμίες – Ενημέρωση ιδιοκτητών
Με δεδομένο ότι η έναρξη λειτουργείας της εφαρμογής του Μ.Ι.Δ.Α. θα συμπέσει με την περίοδο των θερινών διακοπών, αδειών κλπ., η ΠΟΜΙΔΑ έχει επισημάνει προς την πολιτική ηγεσία του Υπουργείου και τον Διοικητή της ΑΑΔΕ κ. Γιώργο Πιτσιλή την ανάγκη θέσπισης επαρκών προθεσμιών για όλους τους πολίτες και τους φοροτεχνικούς τους. Επίσης αμέσως με την έναρξη λειτουργείας της η ΠΟΜΙΔΑ θα διοργανώσει σεμινάριο ενημέρωσης των μελών της με παρουσίαση της εφαρμογής από τα αρμόδια στελέχη της ΑΑΔΕ και απάντηση σε όλες τις προκύπτουσες ερωτήσεις τους.
Η πρόταση – «Σεισάχθεια» της ΠΟΜΙΔΑ και η προϊστορία της
Η πρόταση και έντονο αίτημα της ΠΟΜΙΔΑ, ήταν βασισμένη στην απόλυτα επιτυχημένη εμπειρία παρόμοιας πρόσφατης ρύθμισης που αφορούσε τη δυνατότητα δήλωσης αδήλωτων εμβαδών στους Δήμους της χώρας χωρίς αναδρομικές χρεώσεις δημοτικών τελών και ΤΑΠ. Πράγματι το 2019 η ΠΟΜΙΔΑ είχε υποβάλει την ίδια πρόταση στον τότε Υπουργό Εσωτερικών κ. Παναγιώτη Θεοδωρικάκο, ο οποίος την αποδέχθηκε άμεσα και η οποία νομοθετήθηκε με τη διάταξη του άρθρου 51 παρ. 2 του Ν. 4647/2019 (ΦΕΚ 204/Α). Το αποτέλεσμα της εφαρμογής της ξεπέρασε κάθε προσδοκία: Στις τέσσερις φορές που άνοιξε διαδοχικά η ειδική πλατφόρμα της ΚΕΔΕ κατά τα έτη 2020-2022, 2.600.000 ιδιοκτήτες δήλωσαν 60.000.000 περίπου αδήλωτα τετραγωνικά μέτρα κτισμάτων και οικοπέδων, αλλά και εντελώς αδήλωτα ακίνητα, για εφεξής επιβολή δημοτικών τελών και ΤΑΠ !!! Μια λύση που ήταν πραγματική «Σεισάχθεια» για τους πολίτες και σωτήρια για τα τακτικά έσοδα των Δήμων της χώρας μας. Συγκεκριμένα το περιεχόμενο της διάταξης αυτής ήταν το εξής:
«Οι υπόχρεοι σε υποβολή δήλωσης για τον καθορισµό της επιφάνειας ή και της χρήσης ακινήτου περί του υπολογισµού φόρων, τελών και εισφορών προς τους ΟΤΑ Α΄ βαθµού µπορούν να υποβάλουν δήλωση µε τα ορθά στοιχεία µέχρι 31-3-2020, χωρίς την επιβολή προστίµων για τη µη υποβολή ή την υποβολή ανακριβούς δήλωσης. Διαφορές στους αναλογούντες φόρους, τέλη και εισφορές εκ των δηλώσεων του προηγούµενου εδαφίου υπολογίζονται και οφείλονται µόνο από την 1.1.2020».
Το κείμενο του άρθρου 128
1. Στην παρ. 5 του άρθρου 2 του Κώδικα Φορολογίας Περιουσίας (ν. 5219/2025, Α’ 130), περί υπόχρεων και χρόνου υποβολής δήλωσης στοιχείων ακινήτων, προστίθεται έκτο εδάφιο και η παρ. 5 διαμορφώνεται ως εξής:
«5. Για τη συμπλήρωση της δήλωσης λαμβάνεται υπόψη η πραγματική κατάσταση του ακινήτου. Η πραγματική κατάσταση του ακινήτου προκύπτει από την οριστική εγγραφή στο κτηματολογικό γραφείο. Αν δεν υπάρχει οριστική εγγραφή, λαμβάνονται υπόψη τα στοιχεία του ακινήτου, όπως προκύπτουν από τον τίτλο κτήσης. Αν δεν υπάρχει τίτλος κτήσης, λαμβάνονται υπόψη τα στοιχεία της πραγματικής κατάστασης του ακινήτου. Αν η πραγματική επιφάνεια του ακινήτου υπερβαίνει αυτή που αναγράφεται στην οριστική εγγραφή στο κτηματολογικό γραφείο ή στον τίτλο κτήσης ή στην άδεια οικοδομής ή έχει γίνει αλλαγή της χρήσης του ακινήτου, λαμβάνονται υπόψη η πραγματική επιφάνεια και η πραγματική χρήση του ακινήτου. Ειδικά για τα κτίσματα, για τα οποία έχει εκδοθεί Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου, αν η πραγματική επιφάνεια του κτίσματος είναι μικρότερη από αυτή που αναγράφεται στην οριστική εγγραφή στο κτηματολογικό γραφείο ή στον τίτλο κτήσης ή στην άδεια οικοδομής, λαμβάνεται υπόψη η πραγματική επιφάνεια του κτίσματος, όπως αποδεικνύεται από την ηλεκτρονική ταυτότητα κτηρίου.».
2. Στην παρ. 8 του άρθρου 2 του Κώδικα Φορολογίας Περιουσίας, επέρχονται οι ακόλουθες τροποποιήσεις:
α) προστίθεται νέο τρίτο εδάφιο, β) στο νέο τέταρτο εδάφιο, οι λέξεις «της παρούσας» αντικαθίστανται από τις λέξεις «του πρώτου και του δεύτερου εδαφίου» και η παρ. 8 διαμορφώνεται ως εξής:
«8. Για κάθε σύσταση, απόκτηση ή άλλη μεταβολή στα δικαιώματα της παρ. 1, οι υπόχρεοι υποβάλλουν δήλωση μέχρι και την 31η Ιανουαρίου του επόμενου έτους από την ημέρα της σύστασης, απόκτησης ή μεταβολής. Σε περίπτωση κληρονομικής διαδοχής και εφόσον κατά τη λήξη της προθεσμίας του πρώτου εδαφίου δεν έχει συμπληρωθεί η προθεσμία αποποίησης, η δήλωση υποβάλλεται μέχρι την τελευταία εργάσιμη ημέρα του επόμενου μήνα της λήξης της προθεσμίας αποποίησης της κληρονομίας. Ειδικά, στις περιπτώσεις που απαιτείται, πριν από τη λήξη της προθεσμίας των προηγούμενων εδαφίων, η υποβολή δήλωσης πληροφοριακού χαρακτήρα για την ενημέρωση του Μητρώου Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (Μ.Ι.Δ.Α.) του άρθρου 15Β του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας (ν. 5104/2024, Α’ 58) ως προς τη χρήση ακινήτου, η δήλωση στοιχείων ακινήτων του παρόντος υποβάλλεται πριν από την υποβολή της δήλωσης πληροφοριακού χαρακτήρα για τη χρήση του ακινήτου. Με απόφαση του Υπουργού Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών δύναται να παρατείνονται οι προθεσμίες του πρώτου και του δεύτερου εδαφίου.»
3. Στην παρ. 5 του άρθρου 8 του Κώδικα Φορολογίας Περιουσίας, περί αντικειμένου του φόρου, προστίθεται έκτο εδάφιο και η παρ. 5 διαμορφώνεται ως εξής:
«5. Για τον προσδιορισμό του φόρου λαμβάνεται υπόψη η πραγματική κατάσταση του ακινήτου. Η πραγματική κατάσταση του ακινήτου προκύπτει από την οριστική εγγραφή στο κτηματολογικό γραφείο. Αν δεν υπάρχει οριστική εγγραφή, λαμβάνονται υπόψη τα στοιχεία του ακινήτου, όπως προκύπτουν από τον τίτλο κτήσης. Αν δεν υπάρχει τίτλος κτήσης, λαμβάνονται υπόψη τα στοιχεία της πραγματικής κατάστασης του ακινήτου. Αν η πραγματική επιφάνεια του ακινήτου υπερβαίνει αυτή που αναγράφεται στην οριστική εγγραφή στο κτηματολογικό γραφείο ή στον τίτλο κτήσης ή στην άδεια οικοδομής ή έχει γίνει αλλαγή της χρήσης του ακινήτου, λαμβάνονται υπόψη η πραγματική επιφάνεια και η πραγματική χρήση του ακινήτου. Ειδικά για τα κτίσματα, για τα οποία έχει εκδοθεί Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου, αν η πραγματική επιφάνεια του κτίσματος, είναι μικρότερη από αυτήν που αναγράφεται στην οριστική εγγραφή στο κτηματολογικό γραφείο ή στον τίτλο κτήσης ή στην άδεια οικοδομής, λαμβάνεται υπόψη η πραγματική επιφάνεια του κτίσματος, όπως αποδεικνύεται από την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου.»
4. Στο άρθρο 53 του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας (ν. 5104/2024, Α’ 58), περί κυρώσεων για παράλειψη υποβολής ή εκπρόθεσμη υποβολή φορολογικών δηλώσεων και δηλώσεων πληροφοριακού χαρακτήρα και παράλειψη χορήγησης στοιχείων που ζητούνται από τη Φορολογική Διοίκηση, προστίθεται παρ. 6Α ως εξής:
«6Α. Αν δεν υποβληθεί δήλωση πληροφοριακού χαρακτήρα για την ενημέρωση του Μ.Ι.Δ.Α., σύμφωνα με το άρθρο 15Β, ως προς τη χρήση ακινήτου σε περίπτωση εκμίσθωσης ή δωρεάν παραχώρησης αυτού:
α) μέχρι το τέλος του τρίτου μήνα από την έναρξη της μίσθωσης ή της παραχώρησης ή
β) μέχρι το τέλος του δεύτερου μήνα από την έναρξη της προθεσμίας για την υποβολή της Ενιαίας Αίτησης Ενίσχυσης του Εκτελεστικού Κανονισμού (ΕΕ) 2022/1173 της Ευρωπαϊκής Επιτροπής της 31ης Μαΐου 2022, για τη θέσπιση κανόνων εφαρμογής του κανονισμού (ΕΕ) 2021/2116 του Ευρωπαϊκού Κοινοβουλίου και του Συμβουλίου όσον αφορά το ολοκληρωμένο σύστημα διαχείρισης και ελέγχου στην κοινή γεωργική πολιτική (L 183), επιβάλλεται στον υπόχρεο πρόστιμο πεντακοσίων (500) ευρώ. Αν υποβληθεί δήλωση του πρώτου εδαφίου από τον μισθωτή ή τον παραχωρησιούχο με εσφαλμένα στοιχεία και χρησιμοποιηθεί για τη χορήγηση επιδομάτων, ενισχύσεων ή επιδοτήσεων, επιβάλλεται πρόστιμο χιλίων (1.000) ευρώ στο πρόσωπο αυτό. Εάν η δήλωση χρήσης που υποβλήθηκε με εσφαλμένα στοιχεία από μισθωτή ή παραχωρησιούχο για το ακίνητο δεν χρησιμοποιηθεί για τη χορήγηση επιδομάτων, ενισχύσεων ή επιδοτήσεων, επιβάλλεται σε αυτόν πρόστιμο εκατό (100) ευρώ.»
5. Οι παρ. 1 και 3 εφαρμόζονται για τις δηλώσεις στοιχείων ακινήτων και τον Ενιαίο Φόρο Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝ.Φ.Ι.Α.) έτους 2027 και εφεξής. Τα πρόστιμα της παρ. 4 επιβάλλονται για δηλώσεις ως προς τη χρήση ακινήτου σε περίπτωση εκμίσθωσης ή δωρεάν παραχώρησης, με ημερομηνία έναρξης από την 1η Νοεμβρίου 2026 και μετά. Με απόφαση του Διοικητή δύναται να μετατίθεται η ημερομηνία του δεύτερου εδαφίου.
6. Δηλώσεις στοιχείων ακινήτων που έχουν υποβληθεί και δηλώσεις και πράξεις προσδιορισμού ΕΝ.Φ.Ι.Α. που έχουν εκδοθεί μέχρι την έναρξη ισχύος του παρόντος, δεν θεωρούνται ανακριβείς και δεν επιβάλλονται κυρώσεις, κατά το μέρος που αφορούν κτίσμα του οποίου η πραγματική επιφάνεια, όπως αποδεικνύεται από την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου, είναι μικρότερη από αυτήν που αναγράφεται στην οριστική εγγραφή στο κτηματολογικό γραφείο ή στον τίτλο κτήσης ή στην άδεια οικοδομής. Πιστοποιητικά ΕΝ.Φ.Ι.Α. που έχουν εκδοθεί ή εκδίδονται με βάση τις δηλώσεις του πρώτου εδαφίου, δεν θεωρούνται ανακριβή και δεν επιβάλλονται οι κυρώσεις της παρ. 5 του άρθρου 60 του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας.
