Ακολουθεί συνοπτικός οδηγός από το σωματείο μας, σχετικά με τις ενέργειες που πρέπει να προβούν οι ιδιοκτήτες ακινήτων για να δηλώσουν την περιουσία τους στο Κτηματολόγιο, ο οποίος δημοσιεύθηκε στην εφημερίδα "Αγγελιοφόρος". 

ΕΘΝΙΚΟ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ: ΕΦΑΡΜΟΓΗ ΚΑΙ ΧΡΗΣΙΜΕΣ ΣΥΜΒΟΥΛΕΣ

Τον οδηγό επιμελήθηκε ο νομικός σύμβουλος της ΕΝΙΑΘ Ευάγγελος Μήνος.

ΜΕΤΑΒΑΣΗ ΑΠΟ ΤΑ ΥΠΟΘΗΚΟΦΥΛΑΚΕΙΑ ΣΤΟ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ

Το σύστημα των μεταγραφών που ισχύει σήμερα προβλέπει μεταγραφή στα υποθηκοφυλακεία κάθε πράξης με την οποία συνιστάται, αλλοιώνεται ή μεταβιβάζεται εμπράγματο δικαίωμα. Σ΄αυτές περιλαμβάνονται και πράξεις επιβάρυνσης των ακινήτων με υποθήκες, προσημειώσεις, κατασχέσεις και διεκδικήσεις. Ουσιαστικά η έρευνα των δικαιωμάτων γίνεται με βάση το πρόσωπο του ιδιοκτήτη και όχι το ακίνητο, με κίνδυνο το ίδιο ακίνητο να είναι δηλωμένο σε δύο ή περισσότερους διαφορετικούς ιδιοκτήτες για το ίδιο δικαίωμα.

Στο Κτηματολόγιο πλέον η βάση γίνεται το ακίνητο και όχι το πρόσωπο και πάνω σε κάθε ακίνητο εγγράφονται όλα τα στοιχεία που το ακολουθούν. Το Εθνικό Κτηματολόγιο καλύπτει όχι μόνο το νομικό αλλά και το τεχνικό μέρος των πληροφοριών για τα αντικείμενα των εμπραγμάτων δικαιωμάτων.

Η πρώτη προσπάθεια εισαγωγής του θεσμού του κτηματολογίου στην Ελλάδα έγινε το 1836 με διάταγμα του Όθωνα. Ωστόσο ακολούθησαν 4.000 περίπου νόμοι, διατάγματα και υπουργικές αποφάσεις χωρίς ουσιαστικό αντίκρισμα. Ουσιαστικά, από το 1994, με τις ενέργειες του Υ.ΠΕ.ΧΩ.Δ.Ε. και την χρηματοδότηση της Ευρωπαϊκής Ένωσης και του Ελληνικού Κράτους, βρίσκεται σε εξέλιξη η σημαντικότερη και ουσιαστικότερη προσπάθεια για τη σύνταξη του Εθνικού Κτηματολογίου. Σήμερα έπαυσε και η χρηματοδότηση από την Ευρωπαϊκή Ένωση και καλούνται οι ιδιοκτήτες να επωμιστούν το βάρος της κατάρτισης του κτηματολογίου.

Όταν μια περιοχή κηρύσσεται υπό κτηματογράφηση, καλούνται οι ιδιοκτήτες να δηλώσουν όλα τα δικαιώματα που έχουν στα ακίνητα της περιοχής αυτής με τη διαδικασία που προβλέπει ο νόμος 2664/1998, όπως τροποποιήθηκε μέχρι σήμερα. Ακολουθεί η πρώτη ανάρτηση πινάκων στο Δήμο με τα αποτελέσματα των δηλώσεων, ούτως ώστε να προβάλουν οποιαδήποτε ένσταση έχουν επί των αναγραφομένων δικαιωμάτων σε περίπτωση σφάλματος. Εν συνεχεία, παύει η κτηματογράφηση της περιοχής και αρχίζει να λειτουργεί το κτηματολογικό γραφείο στη θέση που βρισκόταν το αντίστοιχο Υποθηκοφυλακείο.


Στην παρούσα φάση έχει περαιωθεί ηκτηματογράφηση σε 276 Ο.Τ.Α και ήδη τα κατά τόπον αρμόδια Υποθηκοφυλακεία λειτουργούν μεταβατικά ως Κτηματολογικά Γραφεία σύμφωνα με το νόμο 2664/1998 για το Εθνικό Κτηματολόγιο. Σχετικός πίνακας με τις περιοχές και τα Λειτουργούντα Κτηματολογικά Γραφεία του Ν. Θεσσαλονίκης υπάρχει στην ιστοσελίδα μας. Ο πίνακας αυτός αναφέρει τις περιοχές στον Νομό Θεσσαλονίκης, στις οποίες ολοκληρώθηκαν οι εργασίες κτηματογράφησης και λειτουργεί ήδη κτηματολογικό γραφείο.

Η μετάβαση μιας περιοχής στο καθεστώς της κτηματογράφησης, η περαίωση της κτηματογράφησης και η έναρξη ισχύος του Κτηματολογίου στις κτηματογραφημένες περιοχές κηρύσσονται με αντίστοιχες αποφάσεις του Οργανισμού Κτηματολογίου και Χαρτογραφήσεων Ελλάδος (Ο.Κ.Χ.Ε.), που δημοσιεύονται στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως.

ΠΡΟΒΛΗΜΑΤΑ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΚΩΝ ΓΡΑΦΕΙΩΝ

Στις περιπτώσεις που οι πρώτες εγγραφές εγγραπτέων δικαιωμάτων και δικαιούχων επί των κτηματογραφημένων ακινήτων είναι ανακριβείς, ο νόμος 2664/1998 για το Εθνικό Κτηματολόγιο, όπως τροποποιήθηκε και ισχύει με τις διατάξεις του νόμου 3127/2003, προβλέπει τη διαδικασία διόρθωσης τους κατά τα ειδικότερα οριζόμενα στα άρθρα 6, 7, 7α, 17,18, 19 και 20α. Αυτό σημαίνει ότι, εάν οι δικαιούχοι διαφωνούν με το περιεχόμενο των αρχικών εγγραφών των ακινήτων τους, όπως αυτές έχουν καταχωριστεί στο κτηματολογικό βιβλίο, η επίλυση των σχετικών ζητημάτων που αναφύονται από το περιεχόμενο των πρώτων εγγραφών δεν μπορεί να γίνει με διοικητική παρέμβαση οιουδήποτε οργάνου ή Αρχής και θα πρέπει να επιδιώξουν τη θεραπεία τους με τις προβλεπόμενες στο νόμο διαδικασίες.

Ειδικότερα, εάν πρόκειται για ζήτημα αμφισβήτησης του περιεχομένου των πρώτων εγγραφών ιδιοκτησιακού χαρακτήρα (δηλ. αφορά ποσοστά ιδιοκτησίας ή όρια ακινήτου), τότε απαιτείται η άσκηση αγωγής (αναγνωριστικής ή διεκδικητικής) διόρθωσης τηςανακριβούς πρώτης εγγραφής μέσα σε αποκλειστική προθεσμία οκτώ (8) ετών από την ημερομηνία δημοσίευσης στην Εφημερίδα της Κυβέρνησης της απόφαση της για την έναρξη ισχύος του Κτηματολογίου στην κτηματογραφημένη περιοχή ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου κατά την διαδικασία της εκουσίας δικαιοδοσίας. Για τους κατοίκους εξωτερικού, τους εργαζόμενους μόνιμα στο εξωτερικό και το Ελληνικό Δημόσιο η προθεσμία αυτή είναι δεκαετής. Κυρίως αυτό αφορά περιπτώσεις που δεν δηλώθηκε το ακίνητο και φαίνεται ως «αγνώστου ιδιοκτήτη». Όταν η αγωγή αφορά σε εγγραφή «αγνώστου ιδιοκτήτη», θα πρέπει να τηρηθούν οι διατυπώσεις της παραγράφου 3 του ιδίου άρθρου. Επίσης, με ποινή απαραδέκτου της συζητήσεως της, η αγωγή θα πρέπει να κοινοποιηθεί και στον Προϊστάμενο του Κτηματολογικού Γραφείου και να καταχωριστεί στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου, κατά τα ειδικότερα οριζόμενα στο άρθρο 12 παρ. 1 περ. ιβ' του ν.2664/98.

Εάν τέλος η ανακρίβεια της αρχικής εγγραφής οφείλεται σε πρόδηλο σφάλμα (αφορά δηλ. στοιχεία ταυτότητας του ιδιοκτήτη, αριθμό συμβολαίου, αναγραμματισμός του ονόματος κλπ.), που έχει εμφιλοχωρήσει κατά τη διαδικασία κτηματογράφησης και καταχώρισης των πρώτων εγγραφών, τότε μπορεί να διορθωθεί με απόφαση του Προϊσταμένου του Κτηματολογικού Γραφείου. Στην περίπτωση αυτή θα πρέπει να υποβληθεί αίτηση προς τον Προϊστάμενο του αρμοδίου Κτηματολογικού Γραφείου (άρθρα 20α και 18 του Ν. 2664/1998), ο οποίος είναι κατά νόμο αρμόδιος για την αποδοχή ή την απόρριψη της. Το ίδιο ισχύει και σε περίπτωση που συντρέχει λόγος διόρθωσης των κτηματολογικών εγγραφών του ακινήτου.

Με τον τελευταίο νόμο 3481/2006 επήλθαν οι ακόλουθες αλλαγές στο καθεστώς της κτηματογράφησης:

Α. ΔΙΑΔΙΚΑΣΤΙΚΑ: 1. Καταργείται η δεύτερη ανάρτηση, με τη συγχώνευση των σχετικών διαδικασιών και ενστάσεων στο πλαίσιο μιας και μόνον ανάρτησης.

2. Δίνεται η δυνατότητα στον υποθηκοφύλακα-προϊστάμενο του κτηματολογικού γραφείου να διορθώνει, ύστερα από απλή αίτηση των ενδιαφερομένων, όχι μόνο τα λεγόμενα πρόδηλα σφάλματα, αλλά να επιχειρεί και άλλες αναγκαίες διορθώσεις, υπό προϋποθέσεις που εγγυώνται ότι δεν θα πρόκειται για αυθαίρετες κρίσεις.

3. Η διαδικασία δικαστικής διορθώσεως των εγγραφών με την ένδειξη «άγνωστου ιδιοκτήτη», δηλαδή των χιλιάδων περιπτώσεων που κάποιος πολίτης δεν δήλωσε μεν την ιδιοκτησία του, έχει όμως τους τίτλους του και εμφανίζεται μετά το πέρας της κτηματογράφησης ζητώντας να διορθωθεί η σχετική εγγραφή στο κτηματολόγιο, θα γίνεται με την απλούστερη δικαστική διαδικασία της «εκουσίας δικαιοδοσίας».

4. Γίνονται δεκτές αποκλίσεις μέχρι της τάξεως του 10%, μεταξύ του εμβαδού του οικοπέδου που καταχωρίσθηκε στο κτηματολόγιο και του εμβαδού που αναγράφεται στον τίτλο κυριότητας, ώστε να μην κωλύεται η έκδοση οικοδομικής άδειας, η μεταβίβαση του οικοπέδου κλπ.

Β. ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΑ: 1. Επιβάλλεται «τέλος κτηματογράφησης», σε δύο τμήματα:

α)Το πρώτο (που θα προκαταβάλλεται κατά την κατάθεση της δήλωσης) θα είναι 35 ευρώ ανά δικαίωμα, με εξαίρεση τους βοηθητικούς χώρους (αποθήκες, γκαράζ) για τους οποίους θα καταβάλλεται τέλος 20 ευρώ ανά δικαίωμα. Ειδικά για τις αγροτικές περιοχές, το πάγιο αυτό τέλος θα καταβάλλεται το πολύ για δύο αγροτικές ιδιοκτησίες, έστω και αν δηλώνονται περισσότερες από τον ίδιο δικαιούχο, ενώ για τις παλαιές κτηματογραφήσεις οι πολίτες θα κληθούν να καταβάλλουν μόνο το πάγιο αυτό τέλος των 35 ευρώ.

β) Το δεύτερο (που θα καταβάλλεται μετά την έκδοση των αποφάσεων επί των αιτήσεων διόρθωσης και των ενστάσεων) θα είναι το ποσοστό 1‰ της πέραν των 20.000 Ευρώ αξίας του ακινήτου που θα προκύπτει από την τιμή ζώνης, την παλαιότητα και τον όροφο, με ανώτατο όριο τα 900 ευρώ. Το τμήμα αυτό θα επιμερίζεται στους τυχόν συνδικαιούχους (συγκυρίους ή επικαρπωτή) κατά την αξία του δικαιώματος εκάστου).

2. Αυξάνονται κατά ποσοστό 1‰ τα τέλη που θα καταβάλλονται κατά τη μεταγραφή συμβολαίων στα υποθηκοφυλακεία από τη στιγμή που θα λειτουργήσουν ως κτηματολογικά γραφεία.

3. Επιβάλλεται τέλος έκδοσης πιστοποιητικών και επεξεργασίας των αιτήσεων διορθώσεως και των ενστάσεων, ύψους 5 ευρώ.

4. Επιβάλλεται πρόστιμο σε όσους δεν υποβάλλουν δήλωση, το οποίο θα κυμαίνεται μεταξύ 100 - 1500 ευρώ, ανάλογα με τον χρόνο υποβολής της εκπρόθεσμης δήλωσης.

Σύμφωνα λοιπόν με όσα προηγήθηκαν στην παρούσα φάση είναι απαραίτητο όλοι οι Έλληνες κυρίως κάτοικοι εξωτερικού, που διαθέτουν εμπράγματα δικαιώματα σε περιοχές της χώρας στις οποίες έχουν ολοκληρωθεί οι διαδικασίες κτηματογράφησης, να φροντίσουν με επιμέλεια τους, προκειμένου να λάβουν γνώση του περιεχομένου των αρχικών εγγραφών επί των ακινήτων τους, όπως αυτές έχουν καταχωρηθεί στα κτηματολογικά βιβλία που τηρούνται στα κατά τόπον αρμόδια Κτηματολογικά Γραφεία, ώστε στη συνέχεια να προβούν εμπρόθεσμα στις απαραίτητες κατά νόμο ενέργειες για τη διόρθωση τυχόν σφαλμάτων.

Ο ΝΟΜΟΣ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ

Από 17 Ιουνίου 2008 τίθεται υπό κτηματογράφηση και 15 Δήμοι του Νομού Θεσσαλονίκης (Δείτε τις περιοχές και τις διευθύνσεις των σχετικών Γραφείων για την υποβολή των δηλώσεων ). Επειδή η διαδικασία θα ολοκληρωθεί σε σύντομο χρονικό διάστημα, σε κάθε περίπτωση θα πρέπει όλοι οι ιδιοκτήτες να σπεύσουν να διορθώσουν όλες τις εκκρεμότητες που μπορεί να έχουν σχετικά με την ακίνητη ιδιοκτησία τους όπως:

α) να τακτοποιήσουν εκκρεμή προσύμφωνα. Αποτελεί σύνηθες πρόβλημα ιδίως για πολλά από τα ακίνητα του κέντρου να μην έχει συναφθεί οριστικό συμβόλαιο και να κατέχονται μόνο από το προσύμφωνο. Στην περίπτωση αυτή δεν εμφανίζεται η κυριότητά μας επί του ακινήτου στο Υποθηκοφυλακείο αφού το προσύμφωνο δεν αποτελεί τίτλο κτήσεως, ο οποίος μπορεί να μεταγραφεί και υπάρχει κίνδυνος οι πραγματικοί ιδιοκτήτες να χάσουν τα δικαιώματά τους. Συνεπώς, πρέπει να προβούν σε άμεση υπογραφή οριστικού συμβολαίου ή τροπή του προσυμφώνου σε οριστικό τίτλο με αυτοσύμβαση όπου προβλέπεται.

β) να εξετάσουν αν υπάρχουν διαλυτικές αιρέσεις στα συμβόλαια αγοράς ακινήτων τους. Όπου για παράδειγμα αναγράφεται ότι δεν έχει γίνει εξόφληση του τιμήματος πρέπει να προκύπτει ότι έχει πληρωθεί το τίμημα και να συντάξουν οι αγοραστές τις σχετικές εξοφλητικές πράξεις, ούτως ώστε ο αγοραστής να φαίνεται αποκλειστικός κύριος του ακινήτου.

γ) να ελέγξουν αν οι τίτλοι κυριότητάς τους έχουν μεταγραφεί στο Υποθηκοφυλακείο. Για όσους δεν διαθέτουν πιστοποιητικά μεταγραφής στα χέρια τους καλό θα ήταν να γίνει έρευνα στο Υποθηκοφυλακείο με έναν δικηγόρο για να διαπιστώσουν αν έχουν μεταγραφεί όλες οι συμβολαιογραφικές πράξεις που καταρτίσθηκαν από αυτούς, διαφορετικά δεν έχουν ισχύ οι τίτλοι κτήσης.

δ) να ελέγξουν για πιθανή αναγραφή σφαλμάτων στα συμβόλαιά τους. Υπάρχει περίπτωση και το ίδιο το συμβόλαιο που έχει μεταγραφεί να περιέχει λανθασμένα στοιχεία ως προς τα στοιχεία του ακινήτου ή τον τρόπο κτήσης ή ως προς τα ποσοστά ιδιοκτησίας κλπ. , τα οποία πρέπει να διορθωθούν με νέα συμβολαιογραφική πράξη που πρέπει να μεταγραφεί.

ΣΥΝΟΠΤΙΚΑ ΤΙ ΠΡΕΠΕΙ ΝΑ ΚΑΝΟΥΝ ΟΣΟΙ ΕΧΟΥΝ ΑΚΙΝΗΤΑ

Όλοι όσοι διαθέτουν ακίνητη περιουσία ή άλλο εγγραπτέο δικαίωμα σε Δήμους ή Κοινότητες της Ελλάδας, όπου συντάσσεται το Εθνικό Κτηματολόγιο, θα πρέπει να προχωρήσουν σε ορισμένες ενέργειες, ανεξαρτήτως αν είναι κάτοικοι της Ελλάδας ή του εξωτερικού.

Το βασικότερο είναι να πληροφορηθούν από τα μέσα μαζικής ενημέρωσης ή επικοινωνώντας με την Κτηματολόγιο Α.Ε, αν ο Δήμος ή η Κοινότητα, όπου έχουν ακίνητα, κηρύχθηκαν υπό κτηματογράφηση.

Α. Για περιοχές όπου θα ενταχθούν στο κτηματολόγιο

-Να προχωρήσουν στις ενέργειες που αναφέρονται παραπάνω σχετικά με τον έλεγχο τον τίτλων κτήσης των ακινήτων τους.

Β. Σε περιοχές που είναι υπό Κτηματογράφηση

- Να πληροφορηθούν, με τον ίδιο όπως παραπάνω τρόπο, αν δημοσιεύτηκε από τον ΟΚΧΕ η ανακοίνωση που καλεί τους δικαιούχους να υποβάλλουν τις σχετικές δηλώσεις. Ήδη για 15 Δήμους του Νομού Θεσσαλονίκης έχει εξαγγελθεί η προθεσμία υποβολής δηλώσεων μέχρι 30 Σεπτεμβρίου 2008, για τους κατοίκους του εσωτερικού, και μέχρι 31 Δεκεμβρίου 2008 για τους κατοίκους του εξωτερικού.

- Να πληροφορηθούν αν ολοκληρώθηκαν οι εγγραφές, προκειμένου να προμηθευτούν βεβαίωση για τα δικαιώματά τους.

- Να λάβουν κτηματογραφικό απόσπασμα για να ελέγξουν την ορθότητα των εγγεγραμμένων δικαιωμάτων και να προβούν σε διορθώσεις πριν το κλείσιμο της κτηματογράφησης της περιοχής.

Γ. Σε περιοχές που έληξε η κτηματογράφηση και λειτουργεί κτηματολογικό γραφείο.

-Αν έχει κλείσει η βάση του κτηματολογίου να κάνουν μια απλή αίτηση για χορήγηση αντιγράφου κτηματολογικού φύλλου και αποσπάσματος κτηματολογικού διαγράμματος για να δουν αν η κατάσταση της περιουσίας τους είναι ορθή, απευθυνόμενοι σε δικηγόρο ή Συμβολαιογράφο για να ελέγξουν και να διορθώσουν ό,τι πιθανά σφάλματα υπάρχουν.

Για το αντίγραφο κτηματολογικού φύλλου, όπου απεικονίζεται η κατάσταση ενός ακινήτου, με τα ποσοστά ιδιοκτησίας και τα τυχόν βάρη (Προσημειώσεις, Υποθήκες κλπ.) είναι απαραίτητη η γνώση του ΚΑΕΚ του ακινήτου και κοστίζει 4,5 ευρώ το φύλλο.

Επίσης, το απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος, κοστίζει 15 ευρώ.

Ενημέρωση για τις δηλώσεις και την έναρξη των διαδικασιών εγγραφής μπορείτε να λάβετε από τους Δήμους, τις Κοινότητες της περιοχής που σας ενδιαφέρει ή απευθυνόμενοι στην ΕΝ.Ι.Α.Θ. για τις περιοχές του Νομού Θεσσαλονίκης.

Είναι κρίσιμο να τονισθεί ότι οι αρχικές εγγραφές των οποίων δεν αμφισβητείται η ακρίβεια μέσα σε αποκλειστική προθεσμία οκτώ (8) ετών, εκτός αν πρόκειται για το Ελληνικό Δημόσιο και για μόνιμους κατοίκους εξωτερικού ή εργαζόμενους μόνιμα στο εξωτερικό για τους οποίους η προθεσμία άσκησης της αγωγής από όποιον έχει έννομο συμφέρον είναι δέκα (10) ετών, καθίστανται οριστικές και παράγουν αμάχητο τεκμήριο υπέρ των φερομένων ως δικαιούχων για τα δικαιώματα στα οποία αυτές αφορούν.

Εν κατακλείδι, αυτό που πρέπει όλοι οι ιδιοκτήτες να θυμούνται, είναι ότι προτιμότερη είναι η πρόληψη παρά η καταστολή και αυτό σημαίνει ότι καλύτερα να ερευνήσετε άμεσα την κατάσταση της ακίνητης περιουσίας σας για να προβείτε έγκαιρα σε διορθωτικές κινήσεις παρά να διαπιστώσετε εκ των υστέρων ότι υπάρχουν σφάλματα στα δεδηλωμένα δικαιώματά μας, με κίνδυνο να χαθεί κάποιο από τα ακίνητα σας είτε τμήμα του είτε ολόκληρο.

Για περισσότερες πληροφορίες μπορείτε να επικοινωνήσετε στην ηλ.διεύθυνση Αυτή η διεύθυνση ηλεκτρονικού ταχυδρομείου προστατεύεται από τους αυτοματισμούς αποστολέων ανεπιθύμητων μηνυμάτων. Χρειάζεται να ενεργοποιήσετε τη JavaScript για να μπορέσετε να τη δείτε. ή τηλεφωνικά στα τηλ. 2310-220797, 2310-272188 και 2310-280228.

Eπίσης μπορείτε να επισκεφτείτε την ιστοσελίδα του Κτηματολογίου: www.ktimatologio.gr